중국의 ‘유령도시’ 현상은 특정 지역의 예외적인 경우가 아니다. 이때의 ‘유령 도시’를 어떻게 정의할 것인가는 접어두고, 상주인구가 적은 것을 핵심으로 본다면 중국의 거의 모든 성의 도시에서 나타나는 인구밀도 저하 현상은 유령도시의 보편화를 의미한다. 네이멍구(內蒙古)의 어우얼둬스(鄂尔多斯)와 같이 유령화 현상이 뚜렷한 정도는 아니라 해도 중국의 거의 모든 성에서 진행되고 있다고 봐야 한다. 즉 정도의 차이가 있을 뿐 ‘유령도시’는 중국에서 보편적인 현상이다.
이러한 현상을 이해하려면 먼저 중국의 독특한 사회경제적 환경을 검토해야 한다. 개별 지방이 처한 특수한 환경이나 특정 지방정부의 무지 혹은 탐욕이 유령도시를 낳은 것이 아니라, 각 지방에 공히 적용되고 있는 중국의 사회경제적 환경이 유령도시를 양산하고 있기 때문이다. 그런 점에서 두 가지 제도적 환경에 주의할 필요가 있다. 하나는 토지 제도이고 다른 하나는 후커우(戶口) 제도다. 전자는 도시 개발 면적의 확대를 촉진하는 데 기여하는 반면, 후자는 농촌 인구의 도시 이주를 늦추는 데 기여하고 있다. 도시 인구밀도의 계산식으로 논하자면, 분자의 증가 속도가 분모의 증가 속도를 따라가지 못하고 있다.