시가화면적 Built-Up Area
여기에서는 비교대상 7개 도시에서 개발 가능한 토지가 얼마나 되는지 알아보기 위해 시가화지역을 비교해 보고자 한다. 서울시에서 개발제한구역 25%를 제외하면 65%에 해당하는 시가화면적 366㎢ 중 미개발지는 거의 없어 외국 도시와 비교하는 것이 중요하다.
파리는 시가화지역이 전체 토지의 97.8%로 대단히 높지만, 중심도시의 범위는 도쿄의 도심권이 93.6%, 베이징이 64.6%, 싱가포르가 52.6%, 런던이 52.2%이다. 그런데 서울과 같이 개발 가능한 토지가 적은 상황에서는 토지를 단기적인 수요에 따라 결정하기보다는 장기적인 목표에 맞도록 활용해야 한다. 즉, 도시의 공원녹지나 올림픽을 위한 부지, 뉴욕의 배터리파크 등 장기적인 측면에서 도시기본계획의 방향에 맞도록 가치 있게 사용할 수 있어야 한다.
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시가화지역 인구밀도 Population Density of Built-Up Area
시가화지역 인구밀도는 시가화지역에 대한 인구밀도로, 서울이 27,018명/㎢로 파리의 21,744명/㎢보다 훨씬 높게 나타나고 있다. 그리고 도쿄가 15,372명/㎢, 베이징이 13,265명/㎢, 싱가포르가 13,556명/㎢, 런던이 9,952명/㎢ 순으로 나타났다. 서울 주거지의 60% 이상이 아파트로 지어진 것이 이해가 될 정도로 밀도가 높은 것이 현실로 나타나고 있다.
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시가화지역 변천과정 Urbaning Process of the City
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시가화지역도 Urbanized Area Map of the City
비교대상 도시 간 시가화지역의 발전방향을 살펴보면 이들 도시는 중심도시의 범위를 넘어 도심에서 50~70㎞의 영역으로 교통축을 따라 확장되고 있다. 서울은 경부축과 경인축을 따라 수도권의 넓은 지역으로 확대되고 있으며, 도쿄는 20개 구와 도쿄만을 둘러싼 남쪽의 요코하마 방향과 동측의 지바현, 그리고 동북측의 타마지역과 사이타마현 쪽으로 넓게 확장되고 있다. 베이징은 베이징올림픽을 기점으로 5환을 넘어 대도시권으로 확대되고 있다.
싱가포르는 20㎞권 내에 국내의 도시기능이 분포하고 있는 섬으로 된 국가로서 국경선을 넘어 말레이시아의 조호바루와의 통행량 증가가 주목할 만하다. 구미의 경우 먼저 뉴욕은 19세기와 20세기에 접어들면서 맨해튼과 함께 인접 4개 보로우를 넘어 코네티컷과 뉴저지주, 그리고 뉴욕주의 넓은 지역으로 확장되고 있다. 런던은 19세기 중반에 이미 수백만 명이 넘는 도시가 되었으며 20세기 무렵 북부와 서남부지역에 신도시 등 도시개발로 시가화지역이 확장된 이후 순환형의 M-25 고속도로를 넘어 방사환상형으로 확대되고 있다. 파리는 19개 구의 외곽에 위치하고 있는 순환도로를 넘어 센강의 동서방향과 철도 등 대중교통과 주요 교통축을 중심으로 방사형으로 확장되고 있다.
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토지이용 Land Use
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용도지역 Zoning
용도지역은 합리적 토지이용을 구현하기 위한 방식으로 시장에 맡겼을 때 외부효과의 최소화를 위해 지정한다. 서울은 용도지역이 주거, 상업, 공업, 녹지지역으로 구분되며, 녹지지역은 장래 개발의 후보지로 역할을 할 수 있다. 그러나 도쿄와 뉴욕에서는 녹지지역 없이 보존할 지역은 별도로 공원으로 지정하여 보호하고 있다. 이와 함께 도시마다 용도와 밀도, 형태 등 도시관리의 패턴과 개발의 시기가 달라 단순히 비교하기는 어렵다.
그리고 서울은 상업지역의 비중이 4.3%로 적다. 그러나 주거지역과 공업지역에서도 근린상업기능을 상당 부분 허용하고 있기 때문에 기능이 다양하게 혼재되어 있다. 파리는 건물의 저층부에는 상업 등 중심기능이, 상층부에는 주거기능이 복합된 형태로 건축 양태가 나타나기 때문에 블록별로 다양한 복합기능의 시가지를 이루고 있다.
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초고층건물 Super High-Rise Buildings
건축법 시행령에 따르면 초고층건축물은 200m 이상, 50층 이상의 건축물을 말한다. 그렇게 정의할 경우, 서울에는 초고층건축물이 2015년 10월 현재 총 23개가 있다. 뉴욕은 105개, 싱가포르가 38개, 도쿄가 40개, 베이징이 9개, 런던이 6개, 파리가 1개가 있다.
현재 도시별로 제일 높은 빌딩은 서울에서는 284m로 서울 국제금융센터(Three International Finance Center)이다. 뉴욕에서는 세계무역센터(One World Trade Center)의 541m, 베이징에서는 베이징 무역센터(China World Tower)의 330m, 런던에서는 더 샤드(The Shard)의 306m, 싱가포르에서는 싱가포르 은행(United Overseas Bank Plaza One)의 280m, 도쿄에서는 토라노몬 힐즈(Toranomon Hills)의 256m, 그리고 파리에서는 건축 당시 논란이 됐던 몽빠르나스 타워(Tour de Montparnasse)의 209m가 가장 높다.
앞으로 계획된 세계 대도시의 초고층건축물은 뉴욕 31개와 베이징 6개 등으로 향후에도 많이 지어질 것으로 예상된다.
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