정책

문정지구 도시개발사업

등록일 2014-05-16 분류 도시계획 글쓴이 scaadmin
소속
도시계획국 도시정비과 도시개발팀
작성일
2014-05-16
최종수정일
2016-10-30

문정미래형 복합단지

  • 서울의 도시기능을 보완하기 위한 문정지역 도입기능 구상 및 장기적 개발 전략 수립

  • 미래형 신성장산업을 촉진하고, 지식기반산업 육성과 지역특화산업 활성화, 직주근접형 일자리 창출의 관점에서 업무지구 계획

  • 문정지구 주변의 공간구조변화에 종합적으로 대응할 수 있도록 상권 기능을 강화하고, 특히 위례신도시, 보금자리 등으로 인해 급증하는 인구를 수용하는 교통중심이자 상업중심 기능이 충실하게 이루어질 수 있도록 계획

  • 문정지역 주변의 대규모 개발계획에 따른 난개발을 방지하고 공공에 이익이 되는 친환경적 도시개발 도모

문정지구 정책시행 전후

정책 시행 전(‘2015년 이전)

정책 시행 후(‘2015년 이후)

  • 신성장 동력산업 업무용지 연면적(㎡) : 0

  • 공공시설(법무단지) 연면적(㎡) : 0

  • 신성장 동력산업 업무용지 연면적(㎡) : 409,188

  • 공공시설(법무단지) 연면적(㎡) : 182,949

정책개요/비전

  • 전국네트워크의 동남권 관문으로서 역할 부여

    • 문정지구는 서울동남권의 관문이자 유통물류 거점 및 교통결절지로서 당해 지역 차원의 네트워크를 벗어나 전국차원의 상권을 고려하여 접근하였음.

    • 수도권 동남부의 물류거점, 전국상권의 전문 도매, 전국 대상의 비즈니스 거점으로써 역할수행 유도

  • 문화와 차세대 신성장동력 산업의 융합

    • 단순 제조기능이 아니라 생산과 아이디어가 융합되어 고부가가치 산업으로 탈바꿈 할 수 있는 여건을 조성

    • 지역의 핵심 랜드마크가 될 수 있는 대규모 성큰형 광장(culture valley)을 조성하여 문화, 예술 분야 컨텐츠를 도입, 문정지구 전체 활성화를 위한 거점기능 및 identity 부여

    • 입주기능들 간에 다양한 정보를 공유하고 교류할 수 있도록 하고 제품의 차별화 및 고급화를 유도할 수 있는 연구 및 산업지원 기능 강화

    • 기존산업의 고부가가치화와 더불어 차세대 성장전략산업을 유치하여 시너지효과를 극대화 할 뿐 아니라 미래산업의 전초 기지로서 역할을 담당하도록 함.

  • 에너지 사용 최소화 및 자연과 함께 하는 비즈니스 공간

    • 강화된 에너지 절감 기준 적용을 통해 에너지 소비량 최소화 및 신재생에너지(BIPV, PV) 사용 의무화

    • 탄천, 장지천의 수변공간의 활용과 풍부한 녹지공간의 선 확보를 통하여 친환경적인 비즈니스 공간을 조성함으로써 우수한 두뇌들을 적극 유치

추진배경 및 목표

  • 서울의 마지막 미개발지 문정지역에 대한 계획적 관리의 필요성 대두

    • 서울시는 1997년 서울 시기본계획을 확정하면서 문정․장지, 마곡 등 서울의 마지막 남은 대규모 미개발지에 대한 관리방향을 명시함.

    • 이들 지역은 즉흥적 수요에 의한 당장의 개발보다는 장기적인 안목에서 계획적으로 관리해 나간다는 기본방향을 정하고 서울의 도시기능을 보완할 필요가 있는 시점까지는 개발을 유보한다는 입장

    • 이후 문정동 주변에 개별적인 대규모 개발계획(동남권 유통단지 ․ 장지택지개발 ․ 위례신도시)이 착수되고 있어 개별 사업대상지뿐만 아닌 동남권 전체를 감안한 통합적 관리의 필요성이 대두

    • 더욱이, 문정지역 일대에 2000년 8월 지정된 개발행위허가제한지역이 한번의 연장을 거쳐 2005년 8월 이후에는 해제가 불가피해짐에 따라 무분별한 난개발에 대한 대책마련이 필요한 상황

  • 서울의 지속적 성장 및 도시공간구조 보완을 위한 거점개발 필요

    • 서울 인구의 지속적인 감소, 실업률의 증가 등 서울은 성장둔화에 따른 경쟁력 회복의 필요성을 절감하면서 기존 도시기능을 정비, 보완하고 성장동력을 유치하는 도시개발 전략을 추진

    • 수도권으로부터 서울 내 고용거점으로의 장거리 통근 심화에서 보이듯 수도권과 인접한 지역거점들이 포화 상태에 이르면서 새로운 거점 개발을 통한 도시공간구조 보완 검토의 필요성이 높아짐.

    • 마곡, 문정 등 서울의 마지막 남은 미개발지는 구체적인 개발수요가 있을 때 까지는 개발을 유보한다는 입장을 유지해 왔으나, 서울의 중장기 핵심정책사업이나 정부의 국책사업이 추진되면서 유발된 구체적인 개발계획이 활발히 진행되고 있어, 도시기본계획과의 정합성을 유지하면서 개발계획의 가이드라인을 제시하는 ‘문정지구 종합발전구상’을 수립하여 구체적으로 사업을 추진

시대적 발전사(시대별 경제·사회적 배경 포함)

  • 동남권의 마지막 미개발지에 대한 계획적 관리 필요성 제기

    • 대상지는 서울의 동남권 시 경계인 문정동에 남은 마지막 미개발지로서 수도권 동남부의 교통요충지로서 관문 역할을 하고 있어 개발 잠재력이 높았다.

    • 당시 생산녹지 및 자연녹지로 지정되어 있고, 대상지 전역이 개발행위허가제한지역으로 설정되어 있었다.

    • 해당 지역의 개발은 동남권의 대규모 녹지가 해제됨과 동시에 성남시의 분당, 판교신도시개발 등과 이어지는 도시연담화 우려로 장기적 관점에서 계획적으로 관리될 필요성이 제기되고 있었다.

    • 보다 현실적으로 송파구 문정, 장지, 거여동 일대는 2000년 8월에 개발행위허가제한지역으로 고시되었으나 2005년 8월이면 더 이상의 연장이 불가능하여 그 후 예상되는 난개발에 대한 사전 대책 마련이 시급하였다.

  • 대상지 및 주변지역에 추진되고 있는 개발사업에 대한 계획적 관리

    • 송파구 문정장지 남단일대 8만여 평은 서울시가 유통단지로 개발하려는 계획을 기 결정한 바 있고(2002년), 약 7만여평은 청계천 복원에 따른 이주단지조성지로 결정되어 있어(2003년) 대상지 전체에 대한 계획적이고 통합적인 관리의 필요성이 제기되고 있었다.

    • 또한 대상지 동측 장지지구에는 약 19만평 규모의 임대주택 단지건설을 위해 2002년 서울시가 택지개발사업예정지구로 지정하면서 사업을 추진중에 있어(2004년 착공) 이에 대한 고려가 초기단계부터 필요했다.

    • 장기적으로 고속철도 수서역사 건립 시 문정지구 서측 토지의 미래가치가 상승될 것으로 예상될 뿐 아니라 개발잠재력이 높은 문정지구에도 상당한 개발압력이 예상되어 이러한 향후 개발수요를 장기적 관점에서 체계적이고 단계적으로 유도해갈 필요가 있었다.

    • 또한 고속철도역세권 개발과 연계하여 문정지구와 교통망연결, 역세권 기능과 연계 또는 보완기능의 인접배치 등의 토지이용 구상이 초기단계부터 계획에 반영되어 시너지효과를 창출하고자 하였다.

  • 공간구조상 유리한 위상

    • 문정지구는 서울 최고의 고용 집적지이자 성장세를 보이는 동남권에 위치하는 등 개발 잠재력 측면에서 입지여건이 우수하였으나, 단기간에 걸쳐 대규모, 고밀도로 개발될 경우 서울시 강남북 지역균혈발전의 정책기조와 의 상충 및 동남권 도시 연담화 우려가 있어 계획적, 전략적 개발을 유도하였다.

정책소개

  • 정책특징/전략

    • 에너지 소비 최소화 및 신재생에너지 이용 강화를 통한 에너지 절감도시 실현

      • 에너지 이용 및 신재생에너지 사용과 관련한 강력한 지침을 도입하고 계획수립, 변경 및 개별 건축물 건축인허가 등 단계별 관리 강화

    • 공공주도의 선 도시계획 후 개발 주체별 블록단위 개발

      • 문정지역 일대에 대해 공공이 종합개발구상 및 전략을 수립함으로써, 종합개발구상의 일관성 유지와 개별 개발주체의 개발방향 관리 가능

  • 사업내용

    • 토지이용구상

      • 법조단지(111,166㎡) 조성 : 서울동부지방법원 및 검찰청, 성동구치소, 경찰기동대 유치 미래형 업무단지(151,551) 조성

      • 문정 컬쳐밸리(폭 30m, 연장 660m 성큰)「무장애 1등급」 도시건설 시범사업 추진

    • ​소요예산 : 12,980억원

      • 연차별 자금투자계획

(단위 : 억원)

연차별 투자금액

구분

2011년 이전

2012년

2013년

2014년

2015년 이후

12,980

9,259

273

403

1,421

1,624

보상비

8,506

8,479

13

13

1

-

공사비

1,351

24

72

116

631

508

기타

3,123

756

188

274

789

1,116

정책 실행경험 및 노하우

  • 경기침체 등 여건 변화에 적극적 대응 필요

    • 계약금 환불조건부 공급

      • 취지 : 장기적인 부동산 경기 침체하에서 공사 미매각 토지에 대한 판매촉진책의 일환으로 “매수자에게 공사 귀책사유 없이도 계약을 해제할 수 있는 권리(특별해제권)를 부여”한 옵션부 토지판매제도

      • 조건 : 계약금 10%(계약시), 잔금 90%(365일이내), 매매계약체결 후 일정기간동안 사업성 검토 후 계약이행여부 결정, 환불요청시 계약원금만 반환

    • 민관협력

      • 문정 도시개발사업은 사업시행자가 택지, 기반시설 등을 조성한 후 토지를 민간에 매각하는 방식이므로, 토지매각이 지연되거나 매각된 토지에 대한 개발이 이루어지지 않을 경우 사업이 실패한 것으로 인식될 수 있다. 이에 서울시와 사업 시행자는 사업환경 변화 등 여건 변화에 토지 분양자의 요구에 적극 대응하여 계획 내용의 조정 및 기타 행정적 지원을 통해 사업을 원활이 추진할 수 있었다.

결과 및 평가 (성공/실패요인 포함)

  • 사업 추진목표 달성

    • 신성장동력산업 및 공공행정 지원시설을 계획적으로 유치하여 서울시 지속적인 성장을 위한 비즈니스 공간이 조성되기 위한 기반을 마련한 결과, 신성장동력산업 유치 목표 조기 추가달성 하였다.

  • 성공요인

    • 서울시는 문정지구 개발 기본 취지는 유지하되 시장수요와 도시여건 변화에 따라 민간의 수요와 요구에 적극적으로 대응하였고 국내 부동산 경기 침체에 따른 사업 부진 등 위기상화에 100일 완판 계획을 추진하여 문정지구내 매각 대상토지 매각 완료하고, 서울시 부채감축에도 기여하였다.
    • ​강력한 에너지 이용 및 생산 정책을 도입하였고, 민간에 토지 매각시 해당 정책(지침)을 준수토록 함.

적용가능성(파급효과)

  • 대규모 미개발지에 대한 선제적 계획을 통한 계획적 균형발전 가능

    • 강남 도심의 공간구조 변동 및 산업구조 변동에 따른 대규모 미개발지에 대해 미래 선도 대응을 계획적으로 수행

    • 주거기반, 업무시설기반, 상업시설기반을 고려한 도시 전체 차원에서 균형발전과 자족기능 제고

    • 장기적인 도시수요변화, 산업수요변화를 고려하여 미개발지를 시대적으로 적절하게 개발함으로서 부동산 시장안정과 지역산업 활성화를 도모

  • 개도국 등 미개발 지역의 도시발전 전략으로 활용 가능

    • 개도국 등 급격한 성장이 이루어 지는 지역(국가)은 단계적 개발이 필요하며, 대규모 미개발지에 대한 도시계획 적용 필요

    • 전체 상권 및 업무단지의 발전 비젼을 산업특성화, 산업성장속도, 공간개발 속도를 고려하여 공공에서 선계획하고, 민간에서 유도할 수 있도록 한다는 점에서 과학적 도시개발의 종합전략을 개도국에 적용 가능

FAQ

  • Q.계획상 어려운점
    A. 답변내용
    • 객관적인 정보에 의거한 미래계획에 대한 공감대 형성이 어렵습니다.

  • Q.개발상 어려운점
    A. 답변내용
    • 수분양자가 실테넌트가 아니거나 구체적인 개발컨셉 없이 개발이익을 추구하는 부동산 개발자 위주로서 공공계획에 부합하도록 유도하는 것이 어려움.

    • 수요자의 다양성을 수용할 수 있는 업무단지의 다양성, 상권의 다양성 형성이 어려움 (개발자의 안정성 추구)

    • 금융(PF)의 보수적인 성향으로 인해 금융대출이 허용하는 한에서 개발되었음.

    • 자금이 충분할 경우 수요자 지향이 가능하나 자금 부족으로 금융지원이 가능한 방향(지식산업센타)로 과도한 편향이 발생함.

추진조직 및 연락처

  • 해외도시협력담당관 (총괄)  /  02-2133-5264  /  policyshare@seoul.go.kr
  • 서울연구원 글로벌연구센터  /  02-2149-1418  /  ssunha@si.re.kr