• 서울의 도시기능을 보완하기 위한 문정지역 도입기능 구상 및 장기적 개발 전략 수립

• 미래형 신성장산업을 촉진하고, 지식기반산업 육성과 지역특화산업 활성화, 직주근접형 일자리 창출의 관점에서 업무지구 계획

• 문정지구 주변의 공간구조변화에 종합적으로 대응할 수 있도록 상권 기능을 강화하고, 특히 위례신도시, 보금자리 등으로 인해 급증하는 인구를 수용하는 교통중심이자 상업중심 기능이 충실하게 이루어질 수 있도록 계획

• 문정지역 주변의 대규모 개발계획에 따른 난개발을 방지하고 공공에 이익이 되는 친환경적 도시개발 도모

• 전국네트워크의 동남권 관문으로서 역할 부여

  • 문정지구는 서울동남권의 관문이자 유통물류 거점 및 교통결절지로서 당해 지역 차원의 네트워크를 벗어나 전국차원의 상권을 고려하여 접근하였음.

  • 수도권 동남부의 물류거점, 전국상권의 전문 도매, 전국 대상의 비즈니스 거점으로써 역할수행 유도

• 문화와 차세대 신성장동력 산업의 융합

  • 단순 제조기능이 아니라 생산과 아이디어가 융합되어 고부가가치 산업으로 탈바꿈 할 수 있는 여건을 조성

  • 지역의 핵심 랜드마크가 될 수 있는 대규모 성큰형 광장(culture valley)을 조성하여 문화, 예술 분야 컨텐츠를 도입, 문정지구 전체 활성화를 위한 거점기능 및 identity 부여

  • 입주기능들 간에 다양한 정보를 공유하고 교류할 수 있도록 하고 제품의 차별화 및 고급화를 유도할 수 있는 연구 및 산업지원 기능 강화

  • 기존산업의 고부가가치화와 더불어 차세대 성장전략산업을 유치하여 시너지효과를 극대화 할 뿐 아니라 미래산업의 전초 기지로서 역할을 담당하도록 함.

• 에너지 사용 최소화 및 자연과 함께 하는 비즈니스 공간

  • 강화된 에너지 절감 기준 적용을 통해 에너지 소비량 최소화 및 신재생에너지(BIPV, PV) 사용 의무화

  • 탄천, 장지천의 수변공간의 활용과 풍부한 녹지공간의 선 확보를 통하여 친환경적인 비즈니스 공간을 조성함으로써 우수한 두뇌들을 적극 유치

• 서울의 마지막 미개발지 문정지역에 대한 계획적 관리의 필요성 대두

  • 서울시는 1997년 서울 시기본계획을 확정하면서 문정․장지, 마곡 등 서울의 마지막 남은 대규모 미개발지에 대한 관리방향을 명시함.

  • 이들 지역은 즉흥적 수요에 의한 당장의 개발보다는 장기적인 안목에서 계획적으로 관리해 나간다는 기본방향을 정하고 서울의 도시기능을 보완할 필요가 있는 시점까지는 개발을 유보한다는 입장

  • 이후 문정동 주변에 개별적인 대규모 개발계획(동남권 유통단지 ․ 장지택지개발 ․ 위례신도시)이 착수되고 있어 개별 사업대상지뿐만 아닌 동남권 전체를 감안한 통합적 관리의 필요성이 대두

  • 더욱이, 문정지역 일대에 2000년 8월 지정된 개발행위허가제한지역이 한번의 연장을 거쳐 2005년 8월 이후에는 해제가 불가피해짐에 따라 무분별한 난개발에 대한 대책마련이 필요한 상황

• 서울의 지속적 성장 및 도시공간구조 보완을 위한 거점개발 필요

  • 서울 인구의 지속적인 감소, 실업률의 증가 등 서울은 성장둔화에 따른 경쟁력 회복의 필요성을 절감하면서 기존 도시기능을 정비, 보완하고 성장동력을 유치하는 도시개발 전략을 추진

  • 수도권으로부터 서울 내 고용거점으로의 장거리 통근 심화에서 보이듯 수도권과 인접한 지역거점들이 포화 상태에 이르면서 새로운 거점 개발을 통한 도시공간구조 보완 검토의 필요성이 높아짐.

  • 마곡, 문정 등 서울의 마지막 남은 미개발지는 구체적인 개발수요가 있을 때 까지는 개발을 유보한다는 입장을 유지해 왔으나, 서울의 중장기 핵심정책사업이나 정부의 국책사업이 추진되면서 유발된 구체적인 개발계획이 활발히 진행되고 있어, 도시기본계획과의 정합성을 유지하면서 개발계획의 가이드라인을 제시하는 ‘문정지구 종합발전구상’을 수립하여 구체적으로 사업을 추진

• 동남권의 마지막 미개발지에 대한 계획적 관리 필요성 제기

  • 대상지는 서울의 동남권 시 경계인 문정동에 남은 마지막 미개발지로서 수도권 동남부의 교통요충지로서 관문 역할을 하고 있어 개발 잠재력이 높았다.

  • 당시 생산녹지 및 자연녹지로 지정되어 있고, 대상지 전역이 개발행위허가제한지역으로 설정되어 있었다.

  • 해당 지역의 개발은 동남권의 대규모 녹지가 해제됨과 동시에 성남시의 분당, 판교신도시개발 등과 이어지는 도시연담화 우려로 장기적 관점에서 계획적으로 관리될 필요성이 제기되고 있었다.

  • 보다 현실적으로 송파구 문정, 장지, 거여동 일대는 2000년 8월에 개발행위허가제한지역으로 고시되었으나 2005년 8월이면 더 이상의 연장이 불가능하여 그 후 예상되는 난개발에 대한 사전 대책 마련이 시급하였다.

• 대상지 및 주변지역에 추진되고 있는 개발사업에 대한 계획적 관리

  • 송파구 문정장지 남단일대 8만여 평은 서울시가 유통단지로 개발하려는 계획을 기 결정한 바 있고(2002년), 약 7만여평은 청계천 복원에 따른 이주단지조성지로 결정되어 있어(2003년) 대상지 전체에 대한 계획적이고 통합적인 관리의 필요성이 제기되고 있었다.

  • 또한 대상지 동측 장지지구에는 약 19만평 규모의 임대주택 단지건설을 위해 2002년 서울시가 택지개발사업예정지구로 지정하면서 사업을 추진중에 있어(2004년 착공) 이에 대한 고려가 초기단계부터 필요했다.

  • 장기적으로 고속철도 수서역사 건립 시 문정지구 서측 토지의 미래가치가 상승될 것으로 예상될 뿐 아니라 개발잠재력이 높은 문정지구에도 상당한 개발압력이 예상되어 이러한 향후 개발수요를 장기적 관점에서 체계적이고 단계적으로 유도해갈 필요가 있었다.

  • 또한 고속철도역세권 개발과 연계하여 문정지구와 교통망연결, 역세권 기능과 연계 또는 보완기능의 인접배치 등의 토지이용 구상이 초기단계부터 계획에 반영되어 시너지효과를 창출하고자 하였다.

• 공간구조상 유리한 위상

  • 문정지구는 서울 최고의 고용 집적지이자 성장세를 보이는 동남권에 위치하는 등 개발 잠재력 측면에서 입지여건이 우수하였으나, 단기간에 걸쳐 대규모, 고밀도로 개발될 경우 서울시 강남북 지역균혈발전의 정책기조와 의 상충 및 동남권 도시 연담화 우려가 있어 계획적, 전략적 개발을 유도하였다.

• 정책특징/전략

  • 에너지 소비 최소화 및 신재생에너지 이용 강화를 통한 에너지 절감도시 실현

    • 에너지 이용 및 신재생에너지 사용과 관련한 강력한 지침을 도입하고 계획수립, 변경 및 개별 건축물 건축인허가 등 단계별 관리 강화

  • 공공주도의 선 도시계획 후 개발 주체별 블록단위 개발

    • 문정지역 일대에 대해 공공이 종합개발구상 및 전략을 수립함으로써, 종합개발구상의 일관성 유지와 개별 개발주체의 개발방향 관리 가능

• 사업내용

  • 토지이용구상

    • 법조단지(111,166㎡) 조성 : 서울동부지방법원 및 검찰청, 성동구치소, 경찰기동대 유치 미래형 업무단지(151,551) 조성

    • 문정 컬쳐밸리(폭 30m, 연장 660m 성큰)「무장애 1등급」 도시건설 시범사업 추진

  • ​소요예산 : 12,980억원

    • 연차별 자금투자계획

(단위 : 억원)

• 경기침체 등 여건 변화에 적극적 대응 필요

  • 계약금 환불조건부 공급

    • 취지 : 장기적인 부동산 경기 침체하에서 공사 미매각 토지에 대한 판매촉진책의 일환으로 “매수자에게 공사 귀책사유 없이도 계약을 해제할 수 있는 권리(특별해제권)를 부여”한 옵션부 토지판매제도

    • 조건 : 계약금 10%(계약시), 잔금 90%(365일이내), 매매계약체결 후 일정기간동안 사업성 검토 후 계약이행여부 결정, 환불요청시 계약원금만 반환

  • 민관협력

    • 문정 도시개발사업은 사업시행자가 택지, 기반시설 등을 조성한 후 토지를 민간에 매각하는 방식이므로, 토지매각이 지연되거나 매각된 토지에 대한 개발이 이루어지지 않을 경우 사업이 실패한 것으로 인식될 수 있다. 이에 서울시와 사업 시행자는 사업환경 변화 등 여건 변화에 토지 분양자의 요구에 적극 대응하여 계획 내용의 조정 및 기타 행정적 지원을 통해 사업을 원활이 추진할 수 있었다.

• 사업 추진목표 달성

  • 신성장동력산업 및 공공행정 지원시설을 계획적으로 유치하여 서울시 지속적인 성장을 위한 비즈니스 공간이 조성되기 위한 기반을 마련한 결과, 신성장동력산업 유치 목표 조기 추가달성 하였다.

• 성공요인

  • 서울시는 문정지구 개발 기본 취지는 유지하되 시장수요와 도시여건 변화에 따라 민간의 수요와 요구에 적극적으로 대응하였고 국내 부동산 경기 침체에 따른 사업 부진 등 위기상화에 100일 완판 계획을 추진하여 문정지구내 매각 대상토지 매각 완료하고, 서울시 부채감축에도 기여하였다.
  • ​강력한 에너지 이용 및 생산 정책을 도입하였고, 민간에 토지 매각시 해당 정책(지침)을 준수토록 함.

• 대규모 미개발지에 대한 선제적 계획을 통한 계획적 균형발전 가능

  • 강남 도심의 공간구조 변동 및 산업구조 변동에 따른 대규모 미개발지에 대해 미래 선도 대응을 계획적으로 수행

  • 주거기반, 업무시설기반, 상업시설기반을 고려한 도시 전체 차원에서 균형발전과 자족기능 제고

  • 장기적인 도시수요변화, 산업수요변화를 고려하여 미개발지를 시대적으로 적절하게 개발함으로서 부동산 시장안정과 지역산업 활성화를 도모

• 개도국 등 미개발 지역의 도시발전 전략으로 활용 가능

  • 개도국 등 급격한 성장이 이루어 지는 지역(국가)은 단계적 개발이 필요하며, 대규모 미개발지에 대한 도시계획 적용 필요

  • 전체 상권 및 업무단지의 발전 비젼을 산업특성화, 산업성장속도, 공간개발 속도를 고려하여 공공에서 선계획하고, 민간에서 유도할 수 있도록 한다는 점에서 과학적 도시개발의 종합전략을 개도국에 적용 가능