정책

서울시 뉴타운 사업

등록일 2015-05-08 분류 도시계획 글쓴이 scaadmin
작성자
장남종 선임연구위원
소속
서울 연구원
작성일
2015-04-13
최종수정일
2017-05-03

뉴타운사업은 생활권의 도시기능을 종합적으로 증진시키기 위하여 기초생활서비스 시설의 지역 간 형평성, 지역 간 교육여건의 형평성 및 자치구간 재정격차의 불균형 완화를 이루고자 추진하는 사업이다. 뉴타운계획은 동일생활권을 대상으로 한 여러 개의 근린주구가 합쳐진 개념이며, 여러 개의 재개발구역을 묶어 사업시행에 따라 도시생활이 영향 받는 범위 전체를 대상으로 하는 사업이라고 할 수 있다.
 

사업배경

강남·북 지역균형발전의 일환으로 뉴타운사업 도입

1970년대 이래 지속된 ‘도심집중 억제, 강남개발 촉진책’에 의하여 강남ㆍ북간 지역불균형 문제가 심각해졌다. 서울의 강남·북 불균형 문제가 중요한 도시문제로 인식되기 시작한 것은 1990년대 초반이지만, 심각한 사회문제로 본격화된 것은 2000년대부터 시작된 강남의 집값 폭등 이후이다. 이에 서울시는 2002년 민선 3기를 맞아 시정운영 4개년 계획(2002~2006년)을 수립하여 강북지역의 노후불량주택지를 계획적으로 정비하는 ‘뉴타운사업’을 도입하여 지역 간 불균형 해소에 적극적으로 대응하고자 하였다.
 

생활권단위의 광역적 기성주택지 정비라는 새로운 정비수법 시도

기존 주거지정비는 주로 민간위주의 소규모의 개별적 정비사업으로 시행되어 인접 지역에서 추진되는 사업들과 연계된 개발이 어려웠고, 도로, 공원, 학교부지 등 도시기반시설 설치에 한계가 있어 생활권 차원의 주거환경 개선이 곤란했다. 이에 따라 재개발ㆍ재건축 등 민간시행의 개별사업 단위에서 나타났던 기반시설의 주변지역 연계 문제를 해결하고 광역생활권 차원에서 기반시설을 확보할 수 있는 토대 마련의 필요성이 대두되었다.
 

원주민 재정착을 통한 다양한 계층이 거주하는 커뮤니티 형성

기존 재개발사업은 개발이익을 우선으로 하기 때문에 저소득층이 대부분인 원주민들의 재정착이 어려워 커뮤니티 등 기성주거지가 파괴되는 결과를 초래하였다. 따라서 기반시설에 대한 공공투자를 통해 사업기간을 단축시키고 주민부담을 완화시켜 원주민 정착률을 높여 나갈 필요성이 제기되었다.

뉴타운 사업과 기존 정비사업 간의 차이를 보여주는 비교 분석 표로 기존 정비사업은 소규모 단위의 재개발 사업인데 비해 뉴타운 사업은 광역단위이다. 기존 정비 사업은 민간 의존 기반 시설을 확보하는 것에 중점으로 두고 있는데 비해 뉴타운 사업에서는 공공부문의 역할이 늘어나며 주택재개발 방식에 의존하는데 비하여 뉴타운 사업은 다양한 사업방식을 혼용하며 주변과 연계 개발을 목표로 하고 있다.
 

전개과정

서울시 뉴타운사업은 크게 뉴타운사업이 시작된 시범뉴타운 시기, 뉴타운 확대 지정 시기, 재정비촉진지구 전환시기로 그 시기를 구분할 수 있다.
 
시범뉴타운 시기(2002년)

시범뉴타운 시기는 2002년 10월 3개의 뉴타운 시범사업지구가 지정된 뉴타운사업 시작시기이다. 이 시기에 당면시책 전담추진기구 설치계획에 의하여 지역균형발전추진단이 설치되었다.

뉴타운 확대 지정 시기(2003년~2005년)

서울시는 2003년 3월 ‘서울시 지역균형발전 지원에 관한 조례’를 제정하고, 이에 따라 각 자치구의 신청을 받아 같은 해 11월 12개의 2차 뉴타운지구를 발표하였다. 이 시기에 2차 뉴타운 지구를 효과적으로 관리하기 위하여 기존의 뉴타운 전담조직인 지역균형발전추진단을 뉴타운사업본부로 확대 개편하였다.
 

재정비촉진지구 전환 시기(2005년~2007년)

시범 및 2차 뉴타운사업 추진과정에서 법적 근거가 부족할 뿐만 아니라, 사업을 효율적으로 추진하기 위한 다양한 완화조치가 불가능하여 서울시는 2005년 8월 중앙정부에 (가칭)뉴타운특별법안을 제안하였다.
이를 계기로 같은 해 12월 도시재정비촉진을 위한 특별법이 제정되었고 이를 통해 뉴타운사업의 법적 근거가 마련되었다.
특별법 제정에 따라 뉴타운사업본부는 2006년 8월 균형발전본부로 개편되었고, 서울시 도시재정비촉진을 위한 특별조례를 제정하여 법령에서 위임한 사항을 정하였다.
이 시기에 3차 뉴타운지구로 총 11개 지구(2005년 12월 8개 지구 지정, 3개 지구 추가 지정)가 지정되었다. 3차 뉴타운 지구는 특별법이 마련 이후 ‘도시재정비촉진지구’로 지정된 것으로서, 앞서 시 조례에 의해 추진되던 시범 및 2차 뉴타운사업과는 계획수립, 결정내용 등이 구분된다.
이에 따라 특별법 제정 이후에는 시범 및 2차 뉴타운지구 중 일부 지구가 재정비촉진지구로 의제처리되어 뉴타운지구와 재정비촉진지구가 공존하고 있는 상황이었다.

<그림 2> 추진체계 변화과정
2002년부터 2009년까지 뉴타운 사업의 추진체계 변화과정을 보여주는 표로써 2002년은 시범 뉴타운 시기, 2003년부터 2005년은 뉴타운 확대 지정 시기를 지나 2005년부터 2007년까지는 재정비 촉진지구 전환시기를 거쳤다.

 

추진경위

서울시 추진조직의 변화

지역균형발전추진단의 설치

2002년 7월 뉴타운사업을 담당하던 서울시 부서는 별도 조직으로 설립된 지역균형발전추진단이었다. 설립 당시 지역균형발전추진단은 지역계획반, 재래시장대책반, 지역발전사업반의 3개 반으로 도시계획국 산하에 있는 조직으로 출발하였다. 이후 뉴타운사업을 보다 강력하게 추진하기 위해 부시장 직속 체제로 변경하였고, 주택국을 협조부서로 지정하여 효과적인 사업추진 체제로 정비하였다.

뉴타운사업본부로의 확대개편

지역균형발전추진단은 2004년 2월 뉴타운사업본부로 확대 개편되었다. 이 과정에서 2차 뉴타운과 함께 균형발전촉진지구가 지정되어 이와 관련한 업무 수행을 위해 지역계획반을 촉진지구사업반으로 개편하였다. 뉴타운총괄반은 12개의 2차 뉴타운지구를 효과적으로 관리하기 위하여 총괄조정팀, 시설계획팀, 계획관리팀 등 3개 팀으로 확대 개편되었다.
 

균형발전본부로의 조직개편

2005년 12월 도시재정비촉진을 위한 특별법이 제정되고, 2006년 7월 특별법이 시행되면서 뉴타운사업본부도 같은 해 8월 균형발전본부로 개편되었다. 균형발전본부는 도심활성화기획관과 뉴타운사업기획관으로 구분되는데, 기존에 있던 뉴타운 총괄반이 사라지고 뉴타운사업기획관 내에 3개의 담당관을 두고, 산하에 1~7팀의 의 사업팀 체제로 전환하였다.

지역균형발전추진단의 추진체계를 그린 표와 뉴타운 사업본부의 세분화를 보여주는 표, 균형발전본부 내에는 도심활성화기획관과 뉴타운사업기획관으로 분류되어 있으며 균형발전본부의 추진체계를 그린 표이다.
 

기타 조직

지역균형발전위원회/도시재정비위원회

지역균형발전위원회는 서울시 균형발전을 위한 정책 및 사업에 관한 사항을 심의·자문하기 위하여 조례에 의해 2003년 4월 설치되었다. 기본계획 수립, 사업지구 지정, 사업시행방식별 정비계획의 수립(구역지정) 및 사업시행 인가 전 세부사업시행계획에 관한 사항, 사업비 지원 대상 및 범위 결정에 관한 사항 등에 대해 심의·자문을 한다.
도시재정비위원회는 특별법 시행으로 2006년 12월에 구성되었다. 이전의 지역균형발전위원회 역할과 함께 법에 의한 위원회로 재정비촉진지구와 촉진계획에 관한 사항을 다룬다.
 

자치구별 전담기구

자치구 내 사업추진 전담조직(균형발전추진단, 균형발전추진반, 균형발전사업단, 뉴타운사업반, 뉴타운사업팀 등의 명칭)을 두어 서울시의 계획수립 지원, 뉴타운계획에 필요한 자료 협조, 주민들과의 협의 및 의견수렴, 개발기본계획 수립 등의 역할을 수행하였다.
 

총괄계획가(MP:Master Planner)

MA(Master Architect)/MP(Master Planner)방식은 개발지역 내 사업주체와 개발시기가 다른 대규모 프로젝트 추진에 있어 1인의 건축가에게 주로 외부공간의 디자인 체계화를 유지하도록 권한을 부여하여, 서로 다른 디자인의 조정역할을 일임시켜 부지 전체에 대한 종합적인 계획과 개발을 이끌어내는 수법을 말한다. 뉴타운에서의 MA/MP방식은 다양한 의견과 이해관계를 종합하고 조율하는 코디네이터 및 컨트롤러 역할을 동시에 담당하는 방식이다.

-도시게획, 도시설계, 건축, 조경, 교통, 사업성 분야 등 다양한 분야의 전문가로 팀을 구성하여 운영
-총괄 MA/MP, 자문 MA/MP, 공무원 등으로 구성
-계획과정에서 계획과 관련한 다양한 대안과 의사 결정이 MA/MP회의에서 결정
-계획의 기본방향, 개발방향, 개발기본계획의 수립까지 과정에 참여
-다수의 사업구역을 종합하여 조율하는 역할
 

시행지정자 및 대행자: SH공사

SH공사는 서울시로부터 뉴타운사업에 대한 사업시행자로 지정을 받아 뉴타운 계획수립과 사업시행에 관한 업무를 수행한다. 조직의 특성상 보상, 계획, 설계, 시공 및 분양에 이르는 전 과정을 자체적으로 처리할 수 있어 빠른 업무진행이 가능한 점이 고려되었다. 뉴타운사업관련 SH공사의 조직체계는 도시재생본부 산하 뉴타운사업처가 있고 하위팀으로 계획설계팀, 토목팀, 건축 1·2팀, 기계팀, 전기통신팀 총 6개팀이 운영되고 있다. 뉴타운사업 지구(구역)지정, 시행자 지정 및 고시에 관한 업무, 뉴타운사업 개발계획·실시계획 승인 및 고시에 관한 업무, 토목공사 시공계획수립부터 시공의 인허가, 공사발주·감독 등, 기본계획수립, 기본설계 및 실시설계 등의 업무를 담당하고 있다.
 

뉴타운 개발기본계획 수립을 위한 단계별 특별조직

이 밖에 뉴타운개발추진협의회, 뉴타운실무추진팀, 개발자문위원회 등 뉴타운 개발기본계획 수립을 위한 단계벌 특별조직을 두었다.

관련제도 변화

서울시 지역균형발전 지원에 관한 조례 제정

서울시는 2002년 10월 은평ㆍ길음ㆍ왕십리 등 3개 지구를 시범 뉴타운지구로 지정하고, 2003년 3월 ‘서울시 지역균형발전 지원에 관한 조례’를 제정하여 지역균형발전을 위한 행ㆍ재정적 지원방안을 마련하였다. 해당 조례는 서울시의 지역균형발전정책방향을 정립하고 균형발전시책사업을 효율적으로 추진할 수 있도록 그 시행절차 및 방법을 정형화하고, 행·재정적 지원을 제도화하여 도시의 발전과 시민 삶의 질 향상에 기여하는 것을 목적으로 한다.
시범뉴타운지구에 대하여 상위계획 및 관련 도시계획, 개발사업과의 철저한 연계를 추진하고, 강북지역의 특성을 철저히 고려한 환경 친화적이고 지속가능한 개발을 추구하고자 하였다. 또한 임대주택의 다양화 및 원거주민 재정착 제고를 위하여 다양한 소득계층 및 세대가 더불어 사는 공간을 조성하는 것을 원칙으로 하였다.
 

뉴타운특별법안 제안 및 도시재정비촉진을 위한 특별법 제정

시범 및 2차 뉴타운사업은 ‘서울시 지역균형발전지원에 관한 조례’에 근거한 것으로 이후 뉴타운사업의 법적 근거가 없다는 문제점을 해결하고, 보다 효율적이고 종합적인 노후주거지 정비사업을 추진하고자 서울시는 뉴타운특별법(안)을 마련하여 2005년 여름 중앙정부에 제안하였다.
2005년 12월, 서울시가 제안한 뉴타운특별법(안)을 계기로 국회에서의 논의과정 중 명칭을 바꾸어 「도시 재정비촉진을 위한 특별법」이 제정되었으며 서울시 뉴타운사업의 법률적인 근거가 되었다.
 

서울시 도시재정비촉진을 위한 특별조례 제정

도시재정비촉진을 위한 특별법 및 동법 시행령이 제정·공포됨에 따라, 법령에서 위임한 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정하기 위하여 서울시 도시재정비촉진을 위한 특별조례가 제정되었다. 이 조례는 뉴타운지구 또는 균형발전촉진지구의 지정기준, 계획의 수립, 사업시행방식 및 사업지원에 관한 내용을 포함하고 있다.

2002년부터 2008년에 걸친 뉴타운 사업의 추진연혁과 제도변화 과정을 나타내는 그림

 

뉴타운 사업 절차

뉴타운사업의 절차는 계획단계와 시행단계로 구분할 수 있다. 계획단계는 지구지정에서 개발기본계획이 결정되는 과정이며, 시행단계는 기본계획결정 이후 사업구역별로 도시계획의 변경과 구역 지정과정을 포함한 실시계획의 확정 및 이에 따른 사업 시행과정을 뜻한다.
 
뉴타운 사업지구 지정
- 신시가지형뉴타운: 미개발지·저개발지 등 개발밀도가 낮은 토지가 산재하고 있어 종합적인 신시가지개발이 필요한 지역
- 도심형뉴타운: 도심 및 그 인근 지역의 기성시가지가 무질서하게 형성되어 있어 주거·상업·업무 등 새로운 도시기능을 복합적으로 개발·유치할 필요가 있는 지역
- 주거중심형뉴타운: 노후불량주택이 밀집되어 있어 재개발이 필요하거나 재개발사업이 추진되고 있는 지역으로서 도로, 공원 등 도시기반시설이 취약하여 동일생활권 전체를 종합적으로 개발하지 않고 부분적으로 개발할 경우 도시기능이 악화될 우려가 있는 지역

개발기본계획 수립
사업지구의 지정 목적 및 시행기간, 개발 방향, 시행방식, 토지이용계획, 도로·공원·학교 등 주요기반시설 설치에 관한 사항, 재원조달 및 비용부담에 관한 사항 등에 대한 내용을 포함하는 부문별 사업계획을 수립한다.
이 때, 총괄계획가(MP) 팀, 계획수립단계별 자문, 주민공람 등을 통하여 다양한 의견을 수렴한다.

실시계획 및 사업시행
개발기본계획에 따라 실시설계 용역을 시행한다. 뉴타운의 사업방식은 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업·주택재건축사업·주거환경개선사업·도시환경정비사업과 도시개발법에 의한 도시개발사업 등이 있다. 뉴타운사업의 목적, 대상지의 특성에 따라 이들 사업방식 중 선택하여 시행할 수 있으며, 2이상의 사업방식을 병행할 수 있다.

<그림 7> 뉴타운 사업 절차
뉴타운 사업은 지구지정, 개발기본계획수립, 실시계획시행과 사업시행의 단계로 구성되어있다.

 

재원확보
 
도시재정비특별회계

뉴타운사업을 지원하는 예산은 먼저 시범 및 2차 뉴타운지구에 관하여 ‘지역균형발전 지원조례’에 따른 도시개발 특별회계를 통해 조달되었다. 이후 3차 뉴타운지구부터는 2007년 제정된 ‘도시재정비 촉진을 위한 특별조례’에 따라 도시재정비 특별회계에서 조달되었다.
도시개발 특별회계의 재원은 일반회계 전입금, 정부 보조금 등 11개 항목으로 구성되며, 도시개발조례에 따라 뉴타운사업뿐 아니라 여타 사업에도 예산을 지원할 수 있도록 되어있어 뉴타운사업을 위한 안정적인 재원이라고 보기 어렵다.
반면, 도시재정비 특별회계의 세입 재원은 일반회계 전입금, 정부 보조금, 시 귀속분 과밀부담금, 도시계획세 30% 등으로 구성되며, 재정비촉진사업을 지원하기 위한 법에 근거한 안정적인 재원이라는 점에서 의의가 있다.
뉴타운사업에 관한 국고 지원은 도시재정비특별회계 전체 예산의 0.6%에 해당하는 12억원에 그쳐 중앙정부의 지원이 상당히 미약하여, 대부분을 서울시 자체 예산(일반회계전입금, 과밀부담금)으로 충당하였다.
뉴타운사업 예산은 대체로 개발기본계획 수립과 기반시설 설치 등에 지원되는데 재정비특별회계가 도입되었던 2007년, 집행예산의 80%(약 1,100억 원)가 기반시설 설치에 집중적으로 지원되었다.

<표 5> 뉴타운 사업 관련 세입 현황
 

구분 1기 2기
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
도시개발특별회계 24,800 128,400 131,459 35,561 - - - - -
도시재정비특별회계 - - - - 202,200 290,400 181,310 248,060 149,000
자료:서울시 세입·세출 결산서(2003~2011년)

(단위 :  백만 원)

<그림 8> 뉴타운사업 예산 집행내역
서울시의 뉴타운을 실행하는데 집계된 예산과 집행액을 보여주는 그래프

추진내용

서울시 뉴타운 사업은 크게 3차에 걸쳐 실시되었으며, 뉴타운지구로 지정된 곳은 26개 지구이며 총 23.8㎢에 달한다. 이는 서울시 전체 면적의 약 4%에 해당한다.

<그림 9> 뉴타운 지구 지정 현황
서울시 뉴타운 사업 지구는 총 26개 지구이며 총 총 23.8㎢ 면적에 달함을 보여주는 그림

<표 7> 뉴타운 지구 지정 현황

 

시범 뉴타운: 은평뉴타운(신시가지형)
 
은평뉴타운은 서울시 은평구 내 진관동 및 구파발동 일원에 위치한 지구로 면적은 약 3.5㎢에 달한다. 은평 뉴타운으로 지정된 지구는 1970년대부터 개발제한구역으로 지정되어 30년 가까이 건축제한이 적용되어 주거환경이 낙후되어 있었다. 이에 대해 지역균형발전차원에서 낙후된 주거생활환경을 정비·개선하고자 해당 지구에 대한 뉴타운 사업을 진행하게 되었다.

<그림 10> 은평뉴타운 입지
은평 뉴타운은 서울시 은평구 진관동 및 구파발동에 위치한 지구

 

목표 및 기본방향

은평 뉴타운사업은 ①주변지역과 함께하는 전원생태주거공간 창출, ②지역교류 네트워크 구축 및 문화창출, ③대중교통 중심의 녹색교통 특성화를 계획주제로 하여 추진되었다. 이에 따라 계획의 기본방향을 커뮤니티 중심의 사회통합형 개발, 토지이용의 효율성을 강조하는 기능복합형 개발, 친환경적 개발, 기반시설 확충형 개발로 설정하여 주거환경의 개선 및 커뮤니티 공간을 창출하고자 하였다.
 

세부내용

은평뉴타운지구는 2004년을 기준으로 2011년까지 약 1만 6천 세대가 수용 가능한 주거지 조성 및 이에 따른 기반시설 확충과 지구중심의 상업기능을 계획하였다.

-토지이용 및 건축계획: 토지이용은 아파트 중심의 주거용지 약 39%, 상업용지 3%, 도로, 공원, 학교, 주차장 등 기반시설 54%, 기타 5%의 비율로 계획되었다.

-교통계획: 토지이용의 효율성 제고 및 구파발역 주변의 중심지 형성을 위하여 지역 간 간선도로(산통일로, 연서로 등)를 조정하고, 지구 내 내부간선도로 신설 및 조정, 생활가로 및 자전거도로 순환망을 구성하였다.

-공원·녹지 계획: 기존 녹지의 보존을 최대화 하고, 수변구역과 접할 수 있는 3개의 녹지축 및 선형공원을 조성하는 녹지체계를 구상하였다. 또한, 남북으로 2개의 녹지축을 연결하고 생태연결통로(Eco-Bridge) 3개소 구상 및 공원 간 연계를 위하여 생태교량 설치로 단절된 녹지 및 생태계를 연결하는 생태적 녹지체계를 구상하였다.

-기반시설 및 공공시설 계획: 교육시설로는 초등학교 5개교, 중학교 2개교, 고등학교 4개고를 계획하였고, 공공청사로는 소방서, 우체국, 지구대, 동사무소 등을 계획하였다.

-특성화 계획: 이 밖에 화합의 거리, 축제의 거리, 가족의 거리 등 생활가로의 조성과 생태습지공원 조성, 문화재 보호계획, 실개천 복원 등을 계획하였다.

은평 뉴타운의 토지이용계획과 도로망계획, 조감도와 공원 및 녹지 계획을 보여주는 그림

 

추진과정

은평뉴타운은 2002년 10월 23일 뉴타운시범사업 후보지로 선정되었다. 이후 2003년 4월 개발기본구상(안)을 발표하고 주민공람 및 공청회, 서울시 도시계획위원회 심의 등의 과정을 거쳐 2003년 12월 30일 도시개발구역 지정이 승인되었다. 이후 2004년 12월 은평뉴타운 1지구 실시계획인가고시를 시작으로 2006년 12월까지 2,3지구 실시계획인가가 고시되었다. 2008년 6월 1지구가 준공되었으며, 이후 2008년 12월 2지구 준공, 2010년 6월 3지구가 준공되었다.

2차 뉴타운 : 아현 뉴타운

아현뉴타운은 서울도심에서 3km 이내 입지한 곳으로 연세대학교, 이화여자대학교 등 다수의 대학교가 주변에 인접하여 교육여건이 양호하고 대중교통 접근성도 양호한 지역이다. 면적은 약 1㎢에 달하며 기존에 개별 재개발·재건축사업 추진으로 나홀로식 고밀아파트 단지가 산발적으로 입지하고, 노후·불량 주택이 다수 분포하였다. 대체로 단독·다세대 등 주거용도의 건축물이며, 간선도로변 및 역세권을 따라 상업·업무용도의 건물이 입지하고 있었다.

<그림 15> 아현뉴타운 입지적 특성
아현 뉴타운은 서울도심에서 3km 이내에 위치하며 대학교들이 인접해 있는 모습을 보여준다
 

목표 및 기본방향

2차 뉴타운으로 지정된 아현지구는 인간, 자연, 문화가 공존하는 도시 미래를 담는 ‘복합생활 문화타운’을 계획주제로 설정하였다. 이에 인간친화적, 자연친화적, 문화친화적 뉴타운을 목표로 하여 아래와 같은 세부 목표를 수립하였다.

 
 

계획목표 세부 내용
인간친화적 뉴타운 원주민과 신주민이 공존하는 건축계획 수립
계층 간, 세대 간, 임대와 분양 간 사회적 통합공간 구성
다양한 활동과 교류가 가능한 보행자 중심의 생활가로 조성
자연친화적 뉴타운 구릉지형에 순응, 지구전체를 통합하는 순환가로체계 조성
원지형을 고려한 주동배치 및 공원, 녹지계획 수립
보행공간과 휴식공간을 유기적으로 연계한 그린네트워크 구축
문화친화적 뉴타운 지역의 역사, 문화를 반영한 다양한 문화컨텐츠 개발
생활권 체계를 고려한 복합 문화 시설 계획
  • , 교육, 문화 프로그램을 접목시킨 복합화 추진

 

세부내용

-토지이용 및 건축계획: 토지이용은 아파트 중심의 주거용지 약 62%, 상업용지 8%, 도로, 공원, 학교, 주차장 등 기반시설 30%의 비율로 계획되었다. 주거용 건축물은 8층부터 25층으로, 연도형, 타워형, 테라스형, 중정형, 판상형 등 대지성격에 부합하는 다양하고 특색있는 주거경관이 형성되도록 하였다. 또한, 임대와 분양을 단지별로 통합계획하고 생활가로변 커뮤니티링(community ring)을 형성하여 사회적/계층적 통합공간을 형성하고자 하였다.

-교통계획: 사업지 주변가로에 미치는 교통부하를 최소화하기 위하여 주변가로에 발생교통량이 적절히 분산될 수 있도록 업무, 상업지역과 연계돼있는 도로폭원을 계획하였다. 또한, 대중교통 중심의 교통축을 형성 및 안전하고 편리한 보행축을 설정하여 승용차 이용을 최소화하는 방안을 강구하였다.

-공원·녹지 계획: 지구내 공원녹지체계의 핵심적이고 상징적인 공간 구상을 위하여 근린공원 1개소를 배치하였으며, 공원마다 특화된 놀이와 문화 테마를 지닌 유기적 체험장소로서 어린이공원 및 문화공원을 조성하였다. 또한, 주민들에게 쉼터 제공의 목적으로 5개소의 소공원을 조성하였다.

-기반시설 및 공공시설 계획: 동사무소와 파출소, 우체국 등을 이전하여 공공청사로 복합화하였다. 또한 어린이집과 도서관을 복합화하였다. 이 밖에 문화시설, 학교 등을 계획하였다.

아현뉴타운의 기반시설 배치계획 조감도와 공원 녹지계획을 보여주는 그림이다
 

추진과정

아현뉴타운은 2차 뉴타운사업지구로 2003년 11월에 지정되었다. 이후 2004년 5월 개발 기본구상(안) 발표를 시작으로 주민설명회, 관련부서 협의, 서울시 지역균형발전위원회 심의 등을 거쳐 2004년 12월 개발기본계획이 승인되었다. 지구내 8개 구역 중 1개 구역이 2008년 11월 착공하여 진행중에 있다.

3차 뉴타운: 장위뉴타운

장위뉴타운지구는 지하철 3개 역과 국철 1개역의 연접통과로 대중교통 접근성이 양호한 곳에 위치하고 있으며, 주변 지역에 길음뉴타운, 미아뉴타운, 이문·휘경뉴타운 등 재건축이 활발하게 진행중이다. 또한, 하천, 근린공원 등 접근가능한 자연환경 요소가 풍부한 곳에 위치하고 있다.

<그림 18> 장위뉴타운 입지
장위뉴타운지구는 지하철 3개역과 국철 1개역의 연접통과로 대중교통의 접근성이 양호한 곳에 위치해 있다

 

목표 및 기본방향

장위 뉴타운지구는 환경친화적 도시, 문화가 있는 도시, 잘 짜여진 도시, 젊고 활기찬 도시를 계획의 목표로 하여 다음과 같은 세부목표를 설정하였다.

 

계획목표 세부 내용
환경친화적 도시 뉴타운 내외를 연결하는 Green+Blue 네트워크 형성
자연환경복원 및 양호한 자원보존, 자연지형에 순응한 주거유형 공급
기존자원의 활용 극대화
생활권 중심의 공원·녹지 확충
문화가 있는 도시 생활권 중심가로를 문화적 즐거움의 중심공간으로 조성, 예술·문화전달 플랫폼 조성
주민커뮤니티센터를 중심으로 한 생활권별 일상의 문화 체험공간 조성
생활가로의 특성화
잘 짜여진 도시 생활권별 공공시설 및 주민 문화·복지시설의 충분한 확보
  • ·녹색교통 중심의 교통체계 구축, 도로확폭 및 선형 개선으로 교통체계 개선

기존 도시기반시설의 활용 극대화

젊고 활기찬 도시 인근 대학의 문화 활동을 끌여들여 젊은 분위기 조성
주민축제거리 조성 및 문화·예술거리 활성화
주거에서 10분내 접근 가능한 공원과 커뮤니티 시설 조성
주동건축물이 가로와 조화될 수 있는 연도형 상가 조성
 세부내용

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토지이용 및 건축계획: 토지이용계획은 아파트중심의 주거용지 63%, 공공용지 및 기반시설 33% 및 기타용지로 계획되었다. 특히, 환경친화적 뉴타운 조성을 위하여 공원·녹지율을 최대한으로 확보하였다(기존 1.5%→15%). 아파트는 평균 16층으로 스카이라인을 고려하여 입지특성(구릉지여부)에 따라 최소 14층에서 최대 33층까지 계획하였다.

-교통계획 : 주거단지와 학교, 공원, 보행녹도 등 시설 간 보행 단절을 최소화하도록 보행자도로를 계획하고, 도보권을 감안한 정류장간 간격 등 대중교통체계 계획으로 단지 내 보행네트워크 연계를 최대화하고자 하였다.

-공원·녹지 계획: 생활권공원 12개소, 연결녹지 17개소를 계획하여 공원·녹지를 최대한으로 확보하고자 하였다.

-기반시설 및 공공시설 계획: 장위뉴타운은 ‘중심생활권중심+근린생활권중심’의 ‘1+4’구조로 계획하여 생활권계획 및 행정동경계를 고려한 생활권단위의 공공시설 계획을 마련하였다. 이에 생활권중심에는 문화시설을 중심으로, 주변 근린생활권에 복지, 행정, 교육 등의 공공시설을 계획하였다.

장위뉴타운의 토지이용계획, 조감도, 공공시설 계획과 교통 및 보행동선 계획도이다.
 

추진과정

장위뉴타운은 2005년 12월 16일 3차 뉴타운사업지구로 지정되었다. 2006년 10월 재정비촉진지구 지정 및 재정비촉진계획 결정을 시작으로 이후 서울시 도시재정비위원회의 자문, 주민공람, 구의회 의견청취, 주민공청회의 과정을 거쳐 2007년 11월 장위 재정비촉진계획(안) 결정 신청을 하였고, 2008년 4월 계획이 결정되어 지구 내 15개 구역 개별 사업 추진 중이다. 이 중 장위12,13구역은 일몰제 및 조합승인취소 신청에 따라 구역이 해제되었다.

 

결과 및 시사점

생활권단위의 정비개념 도입으로 광역기반시설의 확보 토대 마련

과거 재개발·재건축 사업들은 개별사업단위로 시행되어 인접된 사업들과 연계개발이 어렵고 기반시설 확보에 한계가 있어 생활권차원의 주거환경개선이 곤란하였다. 뉴타운사업에서는 개별 사업단위 정비의 문제점 보완을 위하여 생활권단위의 정비개념을 도입하였다. 이에 따라 기성시가지 내 광역적 기반시설을 확보할 수 있는 토대를 마련하였다는 의의가 있다.
 
계획단위의 광역화로 지역특성을 고려한 다양한 계획 가능

종전의 주거지정비는 아파트위주의 획일적인 주택지 정비라는 문제점과 이로 인해 지역특성을 살린 계획적인 정비에 한계가 있었다. 뉴타운 사업은 계획단위를 광역화하여 기존의 개별 정비사업계획에서는 할 수 없었던 지구 내 주택유형, 평형, 밀도 등에 대한 다양성을 살린 종합적인 정비계획을 수립할 수 있는 계기를 마련하였다.
 
총괄계획가(MP), 총괄사업관리자 등 전문가를 활용한 계획수립

기존 정비사업은 주로 민간주도로 추진되어 사업성 위주의 사업시행으로 인한 기반시설의 효과적인 확보 및 적정 개발밀도 등 공공적인 측면이 간과되는 문제가 있었다. 뉴타운사업은 MP, 총괄사업관리자, 공공이 계획수립 및 시행단계에 참여하는 계획시스템을 도입하였다.
 
그러나 뉴타운사업은 2002년 시작하여 2005년 3차 뉴타운지구까지 불과 3년 만에 26개 지구(23.8㎢)를 지정하는 등 광범위한 지역에 매우 빠른 속도로 지구를 지정하여, 사전준비 부족과 법제도의 미비 등에 따른 문제점이 발생하였다. 또한, 뉴타운지구로 지정된 곳들은 대부분 세입자 구성비가 평균 70%에 육박하고 있으나 임대주택 건립비율(총 건립세대수의 17%)이 낮아 원주민 재정착을 위한 세입자 대책이 미비하다는 문제점이 지적되었다.
이에 대한 반성으로 서울시는 2012년 1월 뉴타운 수습방안을 발표하고 주민의견에 따라 뉴타운·재개발 사업의 출구를 모색하고 휴먼뉴타운, 주거환경괸라사업 등 새로운 재생방법을 도입하여 다양한 방안을 모색 중에 있다.
 
 
 
 
 

참고문헌

장남종·양재섭,2008,「서울시 뉴타운사업의 추진실태와 개선과제」,서울연구원
서울특별시,2012,「서울시 뉴타운·재개발 사업의 수습노력과 과제」
서울특별시,2010,「서울시 뉴타운사업 7년간의 기록」