정책

장수마을 주거환경관리사업

등록일 2014-06-12 분류 주택 글쓴이 scaadmin
소속
주택정책실 주거환경과 주거환경계획팀
작성일
2014-06-12
최종수정일
2017-11-02

정책 개요/비전

  • 장수마을은 한양도성에 인접하여 구릉지형의 근.현대 주거지 모습을 고스란히 간직한 지역으로 2012년 5월부터 주민과 마을활동가․전문가들이 함께 장수마을 지구단위계획(주거환경관리사업)을 추진해 왔으며, 이 지역은 지난 2013년 5월2일 재개발정비예정구역을 해제한 지역이다.
 
  • 이 지역은 열악한 주거지의 환경을 개선하는 등 성곽마을로서의 지역특성을 보전하는 주거환경관리사업을 완료하여, 주민중심 마을재생 우수사례로서 뉴타운/재개발 출구전략에 따른 대안 제시하고 있다.
 
  • 또한, 인접 성곽마을재생으로 확산하여 활력 있는 역사문화도시 서울의 미래자산 형성에 기여하고자 한다.
 
 

※ 주거환경관리사업이란?

단독주택 및 다세대주택 등이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위하여 시행하는 사업으로 주민 의견을 수렴하여 주민공동체 활성화 계획을 수립하는 주민 주도형 사업
(‘12. 2월 도시 및 주거환경정비법 신설)

  •      - 개  념 : 대규모 전면철거 위주의 정비방식을 지양하고 기존 도시구조를 유지하며 이주 수요를 최소화하는 새로운 정비사업 방식
  •      - 대상구역 : 정비구역 해제지역, 재개발구역 또는 단독주택 재건축구역 중 주민 50%가 희망하는 지역 등 구체적 요건은 시행령에서 규정
  •      - 시행방법 : 지자체장이 정비기반시설 및 공동이용시설을 설치하고, 주민이 스스로 주택을 개량
  •      - 기반시설 비용 : 지자체가 부담

추진배경

  • 전면철거 재개발이 아닌 주민, 마을활동가 등이 스스로 공동체 활동을 추진해 온 장수마을을 종합계획 수립으로 점진적 환경개선 도모

  • 한양도성, 낙산근린공원 등 역사․문화적 가치가 우수한 장수마을 경관과 거주지 특성을 보전하기 위해 건축 및 경관 지침 마련

  • 기반시설 확충․정비와 노후주택 개량을 지원하여 거주안정 도모

주거지 재생의 생각 바꾸기. 이제부터 주거는 인권입니다. 지금까지는..투자자 중심 경제적 관점 (사업성, 전면철거) 주택공급. 전면철거의 정비사업 앞으로는.. 거주자 중심 사람 관점 (공동체, 마을만들기) 주거지 관리 : 보전.관리의 재생사업 + 공동체 회복(공동체마을의 회복사업)

정책소개

  • 장수마을 구역 현황

    • ​위 치 : 성북구 삼선동 1가 300번지 일대 (18,414㎡)

    • 도시계획 : 제1종 일반주거지역, 문화재보호구역, 재개발정비예정구역 해제 (‘13.5.2)

    • 토 지 : 156필지 (국․공유지 106필지 / 75%)

    • 동수/가구 : 건축물 167동, 299세대 (65세 이상 세대주 103세대/ 34.5%)

  • 추진 경위

    • ‘04. 6 정비예정구역 지정 (재개발)

    • ‘08~’12 대안모임 연구(마을활동가), 마을가꾸기 사업 추진 (주민, 마을활동가, 자치구)

    • ‘12. 3 장수마을 주거환경관리사업 대상지 선정 및 계획 수립 착수

    • ‘13. 6 주거환경관리사업 계획 결정고시

    • ‘13. 9 기본 및 실시설계 완료 및 공사 착수

    • ‘13. 12 공사 완료 (’13.12.5 사업완료 기념 마을축제 )

  • 주요 사업 내용:

    • 장수마을 지구단위계획(주거환경관리사업)의 주요내용은 ▴주민공동이용시설 조성 ▴기반시설 설치 및 가로환경개선 ▴마을 풍경 만들기 ▴노후․불량 주택 정비 지원 ▴CCTV 설치 등 안전 및 방재환경 조성 등이다.

 

주요사업내용

공공
사업

주민공동이용시설

마을박물관, 주민사랑방, 도성마당 조성,

기반시설 확충

도시가스 공급, 하수관거 정비

가로환경 개선

가로환경정비, 안전 및 방재환경 조성

기존 건축물 정비 지원

주택개량비용 지원, 공가 정비 지원

민간
주축

마을다움 지키기

한양도성과 어울리는 건축지침 및 경관 가이드라인 지키기

공동체 활성화

주민협의회 운영, 주민협정, 사회적기업 연계 활동

  • 소요예산 : 2,710백만원

  • 주민공동이용시설 확충 : 1,185백만원, 기반시설 및 가로환경정비 : 1,525백만원

 

 
  • 정책특징

  • 민관 거버넌스를 구축하여 공동체를 기반으로 지속가능한 마을만들기 대표 우수사례

<'04년 지정된 재개발예정구역 주민 스스로 해제하고 주거환경관리사업 착수>

한양도성을 따라 형성된 ‘장수마을’은 역사․생활․문화 보전가치가 우수한 구릉지형 근현대 주거지이다. 2004년 재개발예정구역으로 지정됐지만 문화재보호구역으로 묶여 있어 사업성이 낮아 개발도 개보수도 어려운 진퇴양난의 상황에 놓이며 주민들은 열악하고 낙후된 주거환경에서 지내왔다.

이에 서울시는 2012년 3월 장수마을을 주거환경관리사업 대상지로 선정, 종합계획 수립에 착수하고 주민들과 워크숍, 청책투어, 설명회 등을 함께 열었다. 이 과정에서 지난 5월엔 주민 스스로 30%이상 동의 절차를 거쳐 재개발예정구역도 해제 절차를 밟았다. 

<'정든 이웃과 오래 함께하는 장수마을' 주민, 전문가, 행정 통합재생방안 모색>

종합계획의 목표는 ‘정든 이웃과 오래오래 함께하는 장수마을을 만들자’는 것이었다. 이를 위해 건축 규제사항이나 주택개량 지원방안 등 세부 계획마련부터 실행까지 워크숍을 비롯한 주민합의 과정을 거치고, 활동가, 전문가, 행정이 사회․경제적 통합 재생방안을 함께 모색하였다.

장수마을의 정비 사업이 타 지역과 가장 크게 구별되는 특징은 이미 마을활동가들이 공동체 활성화 기반을 다져놓은 지역이어서 주민참여도가 특히 높았다.  마을활동가들은 2008년부터 이 지역에서 마을기업과 마을학교 등을 만들고 텃밭을 일구는 등 마을공동체 활성화를 통해 대안을 모색해온 사람들이다.
 
서울시는 지난 5월 재개발 구역이 해제된 성북구 삼선동1가 300번지 일대(18,414㎡) ‘장수마을’에 대한 주거환경정비사업을 이와 같은 내용으로 완료했다. 재건축 해제지역인 마포구 연남동, 뉴타운 존치지역인 길음동 소리마을에 이어 세 번째 주거환경관리사업 완료 지역입니다. 이 외에도 서울시내엔 22개 구역에서 주거환경관리사업이 추진 중에 있다,

 장수마을 주거환경관리사업의 주요 내용은 크게 공공사업 부문인 ▴주민공동이용시설 ▴기반시설 및 가로환경 개선 ▴기존 건축물 정비 지원, 민간 주축 부문인 ▴마을다움 지키기 ▴공동체 활성화로 이뤄진다.
 
  • 주민이 중심이 되어 성곽마을로서의 지역특색을 보전하면서 점진적인 변화를 시도 ⇨ 한양도성 인접지역이나 다른 뉴타운․ 재개발 정비예정구역의 새로운 대안방향을 제시

우선 주민공동이용 시설의 경우 마을박물관, 주민사랑방, 도성마당 등 다양한 주민커뮤니티 공간을 조성했다. 조성비용은 공공이 투자했고, 앞으로 운영은 주민 운영위원회가 맡는다. 마을박물관은 2층, 109㎡ 규모로서 기존 주택을 리모델링해 한양도성과 함께해 온 장수마을의 역사․문화적 가치와 공동체가 살아있는 주민 삶을 기록․전시한 공간이다. 주민들에게는 마을에 대한 자부심을, 시민과 관광객에게는 성곽마을의 보전가치를 되짚을 수 있는 장소로 활용할 계획이다. 그 외 주민사랑방과 도성마당 등 공동체 활성화를 위해 조성한 앵커시설은 기존 형성된 장수마을 공동체뿐만 아니라 인근 성곽마을로의 공동체 활동이 확산되는 기폭제가 되었다.
 
<도시가스공급관 시비로 설치, 석유와 연탄 벗어나 올해부터 따뜻한 겨울나기>

 도시가스 공급, 하수관거 정비, 가로환경정비, 안전 및 방재환경 조성과 같은 기반 시설도 정비를 마쳤다. 특히 주민 숙원사업이었던 도시가스 공급관의 경우 서울시가 메인관로는 물론 도로에 깔리는 공급관까지 시비로 설치, 그동안 석유와 연탄으로 불편한 생활을 해오던 주민들이 올해부터 따뜻하고 편안한 겨울을 보낼 수 있게 됐다.

 이 지역은 낮은 사업성과 초기공사비 부담으로 인해 도시가스회사와 주민들이 도시가스 공급관을 놓지 못하고 석유․연탄으로 겨울을 나왔다. 이 밖에도 노후․불량 하수관거를 정비하고, 범죄예방을 위해 CCTV, 보안등을 설치했으며, 삼선교로 4길 등 마을 내 주요 골목길 가로환경도 보행에 안전하도록 재정비하는 등 기본적인 생활환경을 개선했다. 제설함, 소화전, 쓰레기 공동집하장 등도 설치해 주거환경의 쾌적성도 더했다.
 
<주택 개보수비용 최대 1천만 원 지원..공공성, 문화재구역 규제 주민보상 차원>

기존의 노후한 개별주택 계량을 위해선 공사비의 50%(최대 1천만 원)까지 직접 지원한다. 한옥마을을 제외하고는 최초의 주택 개보수 비용 지원이다. 한양도성과 연계된 특화마을로서 공공성을 고려하고 문화재보호구역의 특성상 각종 규제가 뒤따르는데 따른 주민 보상 차원으로서 시범지원을 결정했다. 지원 대상 가구 선정은 장기거주, 주택 노후도 등으로 우선순위를 정하는데, 올해 시범사업 대상으로 8가구가 선정되었고, 이를 보완해 매년 확대 추진하고 있다.
 
<신규 건물 1~2층 층수 제한, 지붕재질․색채, 담장 등 한양도성과 어울리도록 재건축>

다만, 기존 건물은 이와 같이 지원하되 앞으로 새로 짓는 건물은 되도록 주거용도 위주여야 하고 1~2층으로 층수가 제한된다.  이 밖에도 지붕 재질, 색채, 담장 등 마을 가꾸기 세부 가이드라인을 수립하여 한양도성과 어울리는 마을환경을 만들었다. 아울러 이러한 물리적인 환경개선 뿐만 아니라, 주민협의회 및 마을운영위원회 등을 구성해 마을약속을 체결하고, 새롭게 조성된 주민공동이용시설을 주민들이 직접 운영․관리함에 따라 공동체가 활성화되고 주민자립심이 형성될 수 있도록 유도하고 있다. 이와 관련해 장수마을 주민협의회는 장수마을 도성마당, 마을박물관 등에서 사업완료기념 마을축제와 마을박물관 개관식을 열어, 마을축제에선 주민들의 ‘두만강예술단’, 성북구내 주민동아리 ‘바람소리’의 축하공연을 비롯해 장수마을 사진전, 마을학교 작품전시, 먹거리 마당 등 주민참여 행사가 다양하게 진행되었다.

주요성과

  • 주민주도의 마을계획 수립 ⇒ 실행성을 높여 주민중심의 지속가능한 마을만들기 사업

    • 기존 도시계획의 하향식 관주도가 아닌 주민주도의 마을계획으로 실행성을 높임

      • 다양한 소통채널 만들기 : 골목통신원 모임(16회), 이해관계자별 모임(7회)

      • 주민주도 계획안 마련 : 주민워크숍(10회), 마을회의(3회) 개최

    • 주민중심의 주민협의회 구성 및 운영 / 회칙 체결 (‘13.7.7)

      • 마을관리를 주도적으로 할 주민협의회 구성

      • 마을 운영, 관리를 위한 주민간의 약속(회칙) 체결

      • 주민중심의 사업완료기념 마을축제 개최 (‘13.12.5 ⇨ 시장님/기자단 현장 투어 실시)

    • 주민공동이용시설 확충(주민사랑방, 도성마당 등) ⇨ 마을공동체 활동을 위한 거점 마련
       

  • 주민밀착형 주거환경 개선 ⇒ 도시가스 공급, 주택개량 지원 등 기본적 생활환경 개선
    • 서울의 대표적 달동네에 주민들의 숙원사업인 도시가스 공급 지원

      • 석유와 연탄으로 불편한 생활을 해오던 주민들의 생활여건 개선 (겨울전 공사완료)

    • 노후․불량 하수관거 정비, 범죄예방 시설설치, 가로환경개선 등

    • 주택개량 비용 최대 1천만원 지원 : 성곽마을의 공공성, 문화재구역 규제 보상차원

 

위치도
마스터 플랜
 
  • 전면철거 재개발의 대안 제시 ⇒ 한양도성 등 지역특성을 살린 성곽마을 시범사업 추진

    • 한양도성과 연계한 건축지침 및 가이드라인 수립 ⇒ 지역특성을 살린 계획

      • 건축물 층수(1~2층),높이,용도(주거용도위주) 제한/ 색채, 재질 등 가이드라인 제시

    • 마을박물관 조성 ⇒ 한양도성의 깊은 역사와 장수마을 주민들의 삶을 기록․전시

      • 기존 주택을 리모델링, 마을전체가 박물관이 되도록 연계(QR코드 등)

※ 전면철거후 획일적 아파트 재개발 ⇒ 지역특성 및 역사성을 보전한 마을 계획

지역특성을 보전한 마을 계획사업 조감도

마을의 야경

마을 조감도

마을 야경

※ 열악한 공사여건, 대대적인 가로 정비 ⇒ 공정회의 및 관련부서 지속협의로 겨울전 공사완료

마을박물관/주민사랑방 건물 사진

골목길 환경개선

마을박물관/ 주민사랑방

골목길 환경개선

 하수관 정비 개선하는 모습  하수관 정비 개선하는 모습
도시가스 공급/ 하수관거 정비

※ 주민중심의 사업완료기념 마을축제 개최

마을축제 개회모습

도시가스 점화식

사업완료기념 마을축제

도시가스 점화식

현장투어 사진(박원순 시장)
현장투어(시장님 참여)

적용가능성(파급효과)

  • 뉴타운 및 정비(예정)구역 해제지역에 새로운 대안사업 모델 제시

    • 종전 전면철거 아파트 건설 위주의 정비사업 탈피! 지역의 역사․문화적 특성을 보전하면서 기반시설 주택개량을 지원하는 새로운 방식의 정비사업인 주거환경관리사업 도입 정착

  • 관주도 하향식 사업추진이 아닌 주민주도의 지속가능한 마을만들기 사업 추진

    • 주민 중심, 민관 거버넌스 구축하여 공동체를 기반으로 지속가능한 마을만들기 대표 사례

  • 한양도성 주변 문화재보호구역에 인접한 노후한 저층주거지의 지역특성화 마을환경 개선 우수 사례로서 향후 인근 성곽마을로 확산 추진  

장수마을은 초기 마을활동가들이 주축이 되어 주민간 교류를 통해 공동체 기반을 다지고, 이후 시․구 행정 및 전문가가 함께 민관 거버넌스를 구축하여 공동체를 기반으로 지속가능한 마을만들기를 추진한 대표적 우수사례로 그 의의가 특히 크다 할 수 있다. 주민이 중심이 되어 성곽마을로서의 지역특색을 보전하면서 점진적인 변화를 시도하는 장수마을은 한양도성 인접지역이나 다른 정비예정구역의 새로운 대안방향을 제시할 것이다. 

<장수마을 풍경> 
<사진출처: 장수마을 방문 시민기자단 블로그>

참고문헌

추진조직 및 연락처

  • 도시재생본부 주거사업기획관 주거재생정책팀(홈페이지 : http://citybuild.seoul.go.kr/)
  • 해외도시협력담당관  /  02-2133-5264  /  policyshare@seoul.go.kr
  • 서울연구원 글로벌미래연구센터  /  02-2149-1418  /  ssunha@si.re.kr

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