정책

장기전세주택

등록일 2014-05-17 분류 주택 글쓴이 ssunha
소속
주택정책실 임대주택과 장기전세팀
작성일
2014-05-17
최종수정일
2017-12-05

정책개요/비전

  • 집 없는 시민의 주거안정으로 서민층의 사회적 도약을 견인하여 사회통합 기여

    • 지난 30년간 우리나라의 공공주택정책은 크게 내집 갖기를 원하는 층을 대상으로 한 분양위주의 정책과 저소득층을 위한 복지수단으로서의 임대주택정책으로 일관해옴으로써 공공분양과 월세형 임대주택사이의 사각지대였던 서민층의 무주택 세대주에 대한 공급정책

  • 주택전세 및 거래시장 안정을 통한 전반적 부동산 경기 안정화

    • 2004부터 오르던 부동산 가격은 2006년 말 최고조를 이루며 전세시장도 하루가 다르게 급등하고 있었고, 우리나라에서 주택은 ‘거주’의 개념이라기보다는 ‘소유’의 개념이 강하다 보니 집 한 채를 마련하기 위해 수십 년에 걸쳐 인생을 담보 잡히는 전․월세 거주자에게는 점점 집을 살 수 있으리라는 희망이 멀어졌을 뿐 아니라, 임대료 상승폭으로 서민가계 부담마저 가중되어 주택전세 및 거래시장 안정을 통한 전반적 부동산 경기 안정화에 기여

  • 장기전세주택이 주변 부동산 시장에 미치는 암묵적 목표

    • 장기전세주택의 숨은 정책목표(hidden agenda)는 주변보다 전세가격을 낮게 공급함으로써 거품논란을 일으킬 만큼 높이 형성돼 있는 서울의 주택가격을 낮출 수 있는 촉매제로 활용하겠다는 취지의 목표가 숨겨져 있음.
    • 장기전세주택의 명시적 목표는 주택가격의 안정화와 관련이 있는데, 주택이 거주의 대상이 아닌 소유의 대상으로 자리잡은 데는 주택가격이 지속적으로 인상됨으로써 투기대상으로 인식되는 것이 큰 원인으로 지목되고 있음.  따라서 서울시는 장기전세주택의 공급가격을 주변시세의 80% 이하로 설정함. 

<장기전세주택 물량 공급 확대 계획안>


<그림출처: 장기전세주택(시프트)_운영평가_및_향후_정책방향_연구(2011)) >

추진배경

  • 주택에 대한 생각을 ‘소유’에서 ‘거주’로 개념 인식의 변화

    • 집을 살 여유는 없지만 그렇다고 기존 저소득층 임대아파트 청약자격은 없어 민간 전․월세 시장에서 해결해야만 했던 시민들을 위해 저렴한 가격에 질 높은 임대주택을 공급하고 주거 안정성까지 제공하기 위해 집은 ‘사는 것(買)’이 아니라 ‘사는 곳(住)’이라는 주택정책이 필요하였고,또한 매월 납부하는 월세보다 전세를 선호하는 우리나라 임대차 문화를 반영하여 주변시세의 80% 수준이하 가격으로 최대 20년까지 이사 걱정없이 거주할 수 있도록 전세기간을 보장하고, 주변 시세가 아무리 상승한다고 하여도 임대료 상승은 2년마다 재계약시 연5%이내로 제한한 서울시의 장기전세주택 정책을 마련

갖가지 도시 인프라 사진 콜라주(공원, 대중교통 이용, 여가생활)

시대적 정책 발전사 (시대별 경제·사회적 환경 등 포함)

  • 입주자격 변천

    • 장기전세주택의 청약자격은 서울특별시 거주 무주택자로서 규모별, 유형별 입주자격이 구분되어 있으며, 2010년도부터 소득수준과 자산기준이 도입되어 임대주택으로서 공공성을 강화하여 친서민 수요자 중심으로 운영

85제곱미터초과 : 청약예금 (2007년) —> 청약예금, 소득 180%, 자산 (부동산, 자동차) (이상 2010년 9월) —> 청약예금, 소득 150%, 자산 (부동산, 자동차) (이상 2013년 5월)  85제곱미터이하  ~ 60제곱미터 초과 : 청약저축 (2007년)—> 청약예금, 소득 150%, 자산 (부동산, 자동차) (이상 2010년 9월) —> 청약예금, 소득 120%, 자산 (부동산, 자동차) (이상 2013년 5월)  60제곱미터 이하 : 청약예금, 소득 70%, 자산 (토지, 자동차) (2007)—> 청약예금, 소득 100% (70%), 자산 (부동산, 자동차) (이상 2010년 9월) —> 청약예금, 소득 100% (70%), 자산 (부동산, 자동차) (이상 2013년 5월)

정책소개

  • 2007년도 최초 공급 후 2013년까지 총 25,682호를 공급하였으며, 신청자 수는 215,467명으로 평균 8.4대 1의 높은 경쟁률을 보이고 있어 수요에 비해 공급량이 절대 부족한 상태

  • 현재까지 경쟁률 평균 8.4대 1로 2007년도 7.0 대1 이후 최고는 2012년 15.4대 1로 공급량(837호)이 적어 경쟁률이 더욱 높아짐.

<연도별 공급 및 신청자 수 현황>

 

구 분

합 계

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014 2015 2016

공급물량

30,069

2,016

2,625

3,243

7,367

3,529

837

6,065

811 1,519 2,056

신청자 수

215,457

14,079

25,315

39,061

51,383

34,699

12,902

38,028

- - -

경쟁률

8.4

7.0

9.6

12.0

7.0

9.8

15.4

6.3

- - -

 

  • 장기임대주택에 투자되는 재원은 크게 임대보증금, 국민주택기금, 국고보조금(2010년 이후 중단), 시출자금, SH공사 부담금으로 되어 있으며, SH공사의 임대주택건설 평균 원가를 살펴보면 59 이하의 주택은 평균 242백만원, 84 이하의 주택은 평균 328백만원, 114 이하의 주택은 평균 361백만원이 소요되는 것으로 나타났고 투입비용은 건설형에 6조 3000억원이 투입되었고, 매입형에 3300억원이 투입

  • 114 이하의 주택의 경우 임대보증금과 사업자 자체부담금으로 재원투자되었고, 59 이하의 주택은 공공임대주택 전환분에 한하여 국고보조금을 투자 받았으며, 투자된 재원을 살펴보면 총 사업비중 평균적으로 임대보증금이 57%, 국민주택기금이 17%, 국고보조금이 1%, 시출자금이 10%, SH공사부담금이 15%를 차지
    서울시는 전세가격의 상승으로 서민주거의 불안정이 가속화됨에 따라 장기전세주택에 대한 관심이 고조되고 있음. 장기전세주택은 2007년부터 2010년 12월까지 약 15,000호가 공급되었으며, 2011년에는 3,525호를 공급할 예정이며, 2018년까지 총 13만 2천호의 주택을 공급할 계획임

 

정책 실행경험 및 노하우

  • 행정적 측면

    • 법·제도 정비

      • 서울시는 장기임대주택제도 도입 초기에 중앙정부에 임대주택법, 주택공급에 관한 규칙 등에 대한 제도개선 건의를 수차에 걸쳐 요청하였고, 그 후 주택건설사업자가 임대주택을 포함하여 주택건설사업을 하고자 하는 경우 용적률을 완화할 수 있도록 하되, 주택건설사업자는 완화된 용적률의 60/100이하의 범위에서 임대주택을 시도지사에게 표준건축비로 공급하고 토지는 기부채납하는 역세권 민간부문 장기전세주택공급방안이 명시된 개정 주택법이 2009년 2월 3일 공포되었고 주택법시행령은 2009년 4월 21일 개정 공포.

      • ​주택법 시행령에서 위임된 용적률 완화에 따른 임대주택의 비율을 정하기 위한 주택조례가 2009년 5월 28일 개정되어 완화된 용적률의 50/100을 장기전세주택으로 공급하는 것으로 결정되었고, 공공임대주택 정책의 모법인 임대주택법에 20년 범위 안에서 전세로 공급하는 임대주택의 유형인 장기전세주택을 신설하는 개정 임대주택법이 2009년 3월 25일 개정 공포됐으며, 그 후속조치로 임대주택법 시행령과 시행규칙이 같은 해 6월 26일 공포 시행

    • 갈등관리

      • 임대주택에 대한 인식이 열악한 시설 등으로 지역주민들로부터 기피하는 부분이 있는 것은 사실이나 이러한 부분을 해소하기 위해 계획수립 시부터 지역주민을 위한 커뮤니티시설 등 편의시설 계획에 반영하고 주변지역과 어울리는 건축계획으로 주민과 소통하면서 기피인식 해소에 노력하고 있다. 또한 장기전세주택 공급계획에 활성화 계층인 신혼부부, 대학생 등 젊은 층을 위한 계획과 공급을 유도하여 열악한 임대주택의 인식을 안 갖도록 사업을 추진, 장기전세주택은 기존의 공공임대주택 공급과는 달리 대부분 일반 분양물량과 동일단지 또는 동일건물에 배치하고(social mix), 역세권 등 도심 교통요지 및 주거환경의 인프라가 갖추어진 기존 생활권내에서 공급할 뿐만 아니라 다양한 소득 계층을 정책대상에 포함하여 기존 공공임대주택이 지닌 사회적 편견에서 벗어 날수 있게함.

결과 및 평가 (성공/실패요인 포함)

  • 2013년까지 총 공급량 25,682호를 유형별로 분석하면 SH공사에서 건설하여 공급한 물량은 24,105호로서 94%를 차지하고 재건축사업 등으로 건설된 공동주택을 서울시 예산으로 매입하여 공급한 물량은 1,577호로서 6%를 차지.또한 총 공급 25,682호를 규모별로 분석하면 60㎡ 이하가 전체의 58%를 차지한 14,781호를 공급하였으며, 60㎡초과 85㎡ 이하는 8,182호로 32%, 85㎡ 초과는 10%를 차지

 

< 장기전세주택 공급현황 >

구 분

합 계

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014 2015 2016

공급물량

30,069

2,016

2,625

3,243

7,367

3,529

837

6,066

811 1,519 2,056

건설형

27,084

1,962

2,423

2,269

7,271

3,429

792

5,960

551 1,272 1,155

매입형

2,985

54

202

974

96

100

45

106

260 247 901
  • SH 공사 건설형

    • 현장 등 사업 공정을 철저히 관리하여 적기에 공급하여 건설물량을 종합적으로 관리
    • 역세권 장기전세주택은 입지 가능지에 대해서 제도개선을 통한 적극 사업 유도
  • 매입형(재건축, 역세권 등)

    • 공공성 강화를 통한 저소득층 입주기회를 확대하기 위해 입주자격요건의 소득제한기준 강화 및 85m² 이상 대형평형 삭제, 60m² 이상 소형 확대 추진
    • 시유지 도시계획시설(주차장 등) 복합개발 등 신규 공급원(사업) 적극 발굴을 통한 매입형 부족분에 대해 추가공급목표량 달성 

적용가능성(파급효과)

  • 장기전세주택의 입주자가 되기 위해서는 먼저 입주자 모집공고일 기준으로 서울특별시에 거주하며, 본인과 세대원(본인과 동일한 세대별 주민등록표 등본상 등재되어 있지 아니한 배우자 및 그 세대원 포함) 전원이 무주택인 세대주로서, 소득 및 자산보유 정도가 공급을 원하는 평형별 기준에 해당되는 사람이어야 한다.

  • ​평형별 보다 자세한 사항은 서울특별시 에스에이치공사(www.i-sh.co.kr) 장기임대주택 메뉴에서 확인 가능

    장기주택 신청자격 조건 보기 (http://www.i-sh.co.kr/www/m_21/wpge/shft_aply_limit01.do)  

국제평가 등

  • 시민의 주거안정을 위한 지속적인 공급 추진으로 2007년 이후 장기전세주택의 평균 청약경쟁률이 8.4:1로 지속적으로 높은 경쟁률을 유지하고 있어 서민층의 주거안정에 기여 해온 결과 2010년 3월 장기전세주택이 서민주택정책의 대표적인 사례로 국제사회의 인정을 받아UN-HABITAT상을 수상

  • UN-HABITAT상은 거주지 제공 및 지속가능한 도시개발과 관련되어 개인, 기관 및 사업의 괄목할만한 성과를 인정하기 위해 1989년 유엔 인류거주프로그램 (United Nations Human Settlements Programme)에 의해 창시된 현재 세계에서 가장 권위있는 인류 거주분야의 상으로 서울시가 주거분야에 있어 괄목할만한 성과를 인정 받음.

장기전세주택(시프트) 홍보영상

안녕하십니까, 대한민국 대표 샐러리면 무 대리입니다. 여러분 혹시 시프트를 아십니까? 시프트는 서울시가 공급하는 장기전세주택의 새이름입니다. 시프트는 주변 전세 시세의 80% 이하로 최대 20년간 내집처럼 편히 살 수 있는 신개념 아파트인데요. 서울시는 이 정책을 통해 주택을 사는 것에서 사는 곳으로 바꿔간다는 생각입니다. 그럼 이 정책이 왜 중요한지 집값 폭등으로 사회 전체가 불안하던 2006년 10월 경으로 잠깐 돌아가보겠습니다. 열심히 일하는 보통 사람들이 좌절해야 한다면 그 사회를 정의롭다 하진 못할 겁니다. 토지 임대부 아파트 판매조건부 아파트 등 저렴한 주택을 공급하려는 다양한 논의가 활발히 일어나던 당시 서울시는 주택 가격 폭등의 이유로 주택 투기 수요에 주목하고 주택에 대한 우리 사회의 잘못된 인식을 바꾸는 정책 마련에 고심한 결과 마침내 2007년 1월 2일 장기전세주택을 도입하겠다고 발표했습니다. 지금까지의 임대 주택과는 달리 중산층과 실수요자를 대상으로 한 중대형 주택을 포함할 거라는 내용도 포함되었죠. 사실 중산층에게까지 공적 자금을 투자하는 것은 불합리하다. 이런 비판 여론도 적지 않았습니다. 하지만 서울시는 중산층의 인식전환이야말로 주택 정책의 성패를 좌우할 수 있는 변수라고 판단했습니다. 임대주택만으로는 주택투기수요를 억제할 수 없을 테니 말이죠. 서울시는 3월 5일 2010년까지 약 24000호의 장기전세주택을 공급하겠다는 내용의 서울시 주택 정책 실행 방안을 발표합니다. 아울러 SH공사가 임대할 주택과 분양할 주택 그리고 재건축 임대 매입분 등 유형별 투자 수도 공개했죠. 드디어 2007년 5월, 최초로 공급된 장기전세 주택은 청약 하루만에 사실상 마감되면서 평균 경쟁률이 9.25:1을 넘을 정도의 높은 인기를 보여주었습니다. 주변 전세시세의 52%와 67% 매매가의 30%에 내 집처럼 살 수 있다는 점 매월 임대료를 내지 않아도 되는 편의성 그리고 재계약시 법에 따라 전세금이 5% 이상 오르지 않는 안정성청약통장을 계속 사용할 수 있는 지속성 등이 인기의 주요인이었던 것이죠. 분양 주택과 동일한 품질의 시공 및 이주 시 전세금 회수가 용이하다는 점 역시 장기전세주택의 매력으로 다가온 것은 물론입니다. 서울시는 지난 6월 11일 시프트를 장기전세주택의 새 이름으로 발표했는데요. “무엇을 바꾼다”는 의미인 시프트에는 집을 ‘사는 것’에서 ‘사는 곳’으로 바꾸고 시민 모두가 집 걱정 없이 살 수 있는 사회를 열어나가겠다는 서울시의 의지가 담겨 있다고 합니다.‘사는 것’이 아닌 ‘사는 곳’ 이것이 바로 시프트의 의미인데요. 이 외에 또 기대할 수 있는 사회적 효과로 어떤 것들이 있을까요? 중산층의 주택개념 변화는 주택시장의 안정화를 가져와 과열 양상을 보여 온 재개발, 재건축 시장을 진정시킬 것입니다. 앞으로는 재개발, 재건축 때문에 어쩔 수 없이 살던 곳을 떠나야 했던 서민들의 삶도 안정될 수 있겠네요. 또한 분양을 하지 않고 서울시가 직접 소유권을 가지고 있으므로 장기적인 주택가격 조절기능도 기대해볼 수 있습니다. 중산층을 위해서 분양주택과 동일한 품질의 주택을 공급하기 때문에 임대 주택에 대한 거부감도 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 보시는 것은 2007년 말에 신개념 주택 시프트로 공급할 예정인 왕십리뉴타운의 주상복합 건물인데요. 편리한 교통, 멋진 디자인, 게다가 건물 곳곳에 들어있는 소규모 휴식 공간까지 정말 명품 주택이라고 할만하지 않습니까? 서울시가 시행하는 신개념 주택 시프트 오랜 시간 집을 사는 것으로 인식해온 우리 사회의 관행을 바꿔 가는 일이 결코 쉬울 수만은 없겠지만요. 시민들의 기대와 성원이 함께 하기에 미래는 희망적이리라고 생각합니다. 저 무대리가 이처럼 들떠있는 게 바로 그 증거가 아닐까요? 신개념 주택 시프트가 우리의 주택 문제를 해결할 수 있도록 여러분도 힘을 합쳐주세요. 영상 끝.

참고문헌

FAQ

  • Q.공공택지 자원으로는 지속적으로 증가하는 입주수요에 부응하여 장기적인 공급이 어려울텐데 이에 대한 대안은?
    A. 답변내용

    서울시는 산하 SH공사가 택지개발지구 등에서 건설하는 임대주택 중 일부와 분양 목적으로 건설한 물량을 장기전세주택으로 전환하여 공급하고 있으나, 점점 한계에 달하는 공공택지 자원의 부족으로 지속가능한 장기전세주택의 공급을 위해 역세권 등 기반시설이 양호한 지역의 민간부문에서 장기전세주택을 저렴하게 조달할 수 있는 획기적인 방안을 마련하였는데, 핵심은 용적률 인센티브 부여로 민간 주택사업 유도와 일정 인센티브를 장기전세주택으로 환수하는 것입니다.

    역세권에 장기전세주택을 확대하는 이유는 기반시설이 양호한 역세권에 직주근접형 주택공급으로 교통수요 증가 없이 신규 주택확보가 가능하도록 토지이용 극대화에 있고, 사업 가능지역을 역세권 지구단위계획구역에서 이외 지역까지 확대하는 한편, 사업추진이 원활하고 용이하게 추진토록 제도개선을 추진하고 있습니다.

    시프트 공급 + 7대 주요정책(4가지 이상)이행 > 용적률 인센티브 <일괄부여> TAKE 시프트 공급 + 7개 주요 정책  기존 : 상가 50% 민간분양 250% / 주택공급 200% 중 시프트 공급 1/2, 민간분양 2/1 인센티브. 장기전세주택 공급, TAKE 시프트 공급 + 7개 주요 정책 GIVE 용도지역의 상향, 용적률 완화, 노후도 적용 완화, 주거비율 완화. 장기전세 주택 공급분 표준건축비로 매입(인센티브 고려), 시프트 토지 지분은 기부채납

추진조직 및 연락처

  • 주택정책실 임대주택과 장기전세팀  /  02-2133-7013
  • 해외도시협력담당관  /  02-2133-5264  /  policyshare@seoul.go.kr
  • 서울연구원 글로벌미래연구센터  /  02-2149-1418  /  ssunha@si.re.kr

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