• 집 없는 시민의 주거안정으로 서민층의 사회적 도약을 견인하여 사회통합 기여

  • 지난 30년간 우리나라의 공공주택정책은 크게 내집 갖기를 원하는 층을 대상으로 한 분양위주의 정책과 저소득층을 위한 복지수단으로서의 임대주택정책으로 일관해옴으로써 공공분양과 월세형 임대주택사이의 사각지대였던 서민층의 무주택 세대주에 대한 공급정책

• 주택전세 및 거래시장 안정을 통한 전반적 부동산 경기 안정화

  • 2004부터 오르던 부동산 가격은 2006년 말 최고조를 이루며 전세시장도 하루가 다르게 급등하고 있었고, 우리나라에서 주택은 ‘거주’의 개념이라기보다는 ‘소유’의 개념이 강하다 보니 집 한 채를 마련하기 위해 수십 년에 걸쳐 인생을 담보 잡히는 전․월세 거주자에게는 점점 집을 살 수 있으리라는 희망이 멀어졌을 뿐 아니라, 임대료 상승폭으로 서민가계 부담마저 가중되어 주택전세 및 거래시장 안정을 통한 전반적 부동산 경기 안정화에 기여

• 장기전세주택이 주변 부동산 시장에 미치는 암묵적 목표

  • 장기전세주택의 숨은 정책목표(hidden agenda)는 주변보다 전세가격을 낮게 공급함으로써 거품논란을 일으킬 만큼 높이 형성돼 있는 서울의 주택가격을 낮출 수 있는 촉매제로 활용하겠다는 취지의 목표가 숨겨져 있음.
  • 장기전세주택의 명시적 목표는 주택가격의 안정화와 관련이 있는데, 주택이 거주의 대상이 아닌 소유의 대상으로 자리잡은 데는 주택가격이 지속적으로 인상됨으로써 투기대상으로 인식되는 것이 큰 원인으로 지목되고 있음.  따라서 서울시는 장기전세주택의 공급가격을 주변시세의 80% 이하로 설정함. 

• 주택에 대한 생각을 ‘소유’에서 ‘거주’로 개념 인식의 변화

  • 집을 살 여유는 없지만 그렇다고 기존 저소득층 임대아파트 청약자격은 없어 민간 전․월세 시장에서 해결해야만 했던 시민들을 위해 저렴한 가격에 질 높은 임대주택을 공급하고 주거 안정성까지 제공하기 위해 집은 ‘사는 것(買)’이 아니라 ‘사는 곳(住)’이라는 주택정책이 필요하였고,또한 매월 납부하는 월세보다 전세를 선호하는 우리나라 임대차 문화를 반영하여 주변시세의 80% 수준이하 가격으로 최대 20년까지 이사 걱정없이 거주할 수 있도록 전세기간을 보장하고, 주변 시세가 아무리 상승한다고 하여도 임대료 상승은 2년마다 재계약시 연5%이내로 제한한 서울시의 장기전세주택 정책을 마련

• 입주자격 변천

  • 장기전세주택의 청약자격은 서울특별시 거주 무주택자로서 규모별, 유형별 입주자격이 구분되어 있으며, 2010년도부터 소득수준과 자산기준이 도입되어 임대주택으로서 공공성을 강화하여 친서민 수요자 중심으로 운영

• 2007년도 최초 공급 후 2013년까지 총 25,682호를 공급하였으며, 신청자 수는 215,467명으로 평균 8.4대 1의 높은 경쟁률을 보이고 있어 수요에 비해 공급량이 절대 부족한 상태

• 현재까지 경쟁률 평균 8.4대 1로 2007년도 7.0 대1 이후 최고는 2012년 15.4대 1로 공급량(837호)이 적어 경쟁률이 더욱 높아짐.

<연도별 공급 및 신청자 수 현황>

• 장기임대주택에 투자되는 재원은 크게 임대보증금, 국민주택기금, 국고보조금(2010년 이후 중단), 시출자금, SH공사 부담금으로 되어 있으며, SH공사의 임대주택건설 평균 원가를 살펴보면 59 이하의 주택은 평균 242백만원, 84 이하의 주택은 평균 328백만원, 114 이하의 주택은 평균 361백만원이 소요되는 것으로 나타났고 투입비용은 건설형에 6조 3000억원이 투입되었고, 매입형에 3300억원이 투입

• 114 이하의 주택의 경우 임대보증금과 사업자 자체부담금으로 재원투자되었고, 59 이하의 주택은 공공임대주택 전환분에 한하여 국고보조금을 투자 받았으며, 투자된 재원을 살펴보면 총 사업비중 평균적으로 임대보증금이 57%, 국민주택기금이 17%, 국고보조금이 1%, 시출자금이 10%, SH공사부담금이 15%를 차지
  서울시는 전세가격의 상승으로 서민주거의 불안정이 가속화됨에 따라 장기전세주택에 대한 관심이 고조되고 있음. 장기전세주택은 2007년부터 2010년 12월까지 약 15,000호가 공급되었으며, 2011년에는 3,525호를 공급할 예정이며, 2018년까지 총 13만 2천호의 주택을 공급할 계획임

• 행정적 측면

  • 법·제도 정비

    • 서울시는 장기임대주택제도 도입 초기에 중앙정부에 임대주택법, 주택공급에 관한 규칙 등에 대한 제도개선 건의를 수차에 걸쳐 요청하였고, 그 후 주택건설사업자가 임대주택을 포함하여 주택건설사업을 하고자 하는 경우 용적률을 완화할 수 있도록 하되, 주택건설사업자는 완화된 용적률의 60/100이하의 범위에서 임대주택을 시도지사에게 표준건축비로 공급하고 토지는 기부채납하는 역세권 민간부문 장기전세주택공급방안이 명시된 개정 주택법이 2009년 2월 3일 공포되었고 주택법시행령은 2009년 4월 21일 개정 공포.

    • ​주택법 시행령에서 위임된 용적률 완화에 따른 임대주택의 비율을 정하기 위한 주택조례가 2009년 5월 28일 개정되어 완화된 용적률의 50/100을 장기전세주택으로 공급하는 것으로 결정되었고, 공공임대주택 정책의 모법인 임대주택법에 20년 범위 안에서 전세로 공급하는 임대주택의 유형인 장기전세주택을 신설하는 개정 임대주택법이 2009년 3월 25일 개정 공포됐으며, 그 후속조치로 임대주택법 시행령과 시행규칙이 같은 해 6월 26일 공포 시행

  • 갈등관리

    • 임대주택에 대한 인식이 열악한 시설 등으로 지역주민들로부터 기피하는 부분이 있는 것은 사실이나 이러한 부분을 해소하기 위해 계획수립 시부터 지역주민을 위한 커뮤니티시설 등 편의시설 계획에 반영하고 주변지역과 어울리는 건축계획으로 주민과 소통하면서 기피인식 해소에 노력하고 있다. 또한 장기전세주택 공급계획에 활성화 계층인 신혼부부, 대학생 등 젊은 층을 위한 계획과 공급을 유도하여 열악한 임대주택의 인식을 안 갖도록 사업을 추진, 장기전세주택은 기존의 공공임대주택 공급과는 달리 대부분 일반 분양물량과 동일단지 또는 동일건물에 배치하고(social mix), 역세권 등 도심 교통요지 및 주거환경의 인프라가 갖추어진 기존 생활권내에서 공급할 뿐만 아니라 다양한 소득 계층을 정책대상에 포함하여 기존 공공임대주택이 지닌 사회적 편견에서 벗어 날수 있게함.

• 2013년까지 총 공급량 25,682호를 유형별로 분석하면 SH공사에서 건설하여 공급한 물량은 24,105호로서 94%를 차지하고 재건축사업 등으로 건설된 공동주택을 서울시 예산으로 매입하여 공급한 물량은 1,577호로서 6%를 차지.또한 총 공급 25,682호를 규모별로 분석하면 60㎡ 이하가 전체의 58%를 차지한 14,781호를 공급하였으며, 60㎡초과 85㎡ 이하는 8,182호로 32%, 85㎡ 초과는 10%를 차지

• SH 공사 건설형

  • 현장 등 사업 공정을 철저히 관리하여 적기에 공급하여 건설물량을 종합적으로 관리
  • 역세권 장기전세주택은 입지 가능지에 대해서 제도개선을 통한 적극 사업 유도

• 매입형(재건축, 역세권 등)

  • 공공성 강화를 통한 저소득층 입주기회를 확대하기 위해 입주자격요건의 소득제한기준 강화 및 85m² 이상 대형평형 삭제, 60m² 이상 소형 확대 추진
  • 시유지 도시계획시설(주차장 등) 복합개발 등 신규 공급원(사업) 적극 발굴을 통한 매입형 부족분에 대해 추가공급목표량 달성 

• 장기전세주택의 입주자가 되기 위해서는 먼저 입주자 모집공고일 기준으로 서울특별시에 거주하며, 본인과 세대원(본인과 동일한 세대별 주민등록표 등본상 등재되어 있지 아니한 배우자 및 그 세대원 포함) 전원이 무주택인 세대주로서, 소득 및 자산보유 정도가 공급을 원하는 평형별 기준에 해당되는 사람이어야 한다.

• ​평형별 보다 자세한 사항은 서울특별시 에스에이치공사(www.i-sh.co.kr) 장기임대주택 메뉴에서 확인 가능

  장기주택 신청자격 조건 보기 (http://www.i-sh.co.kr/www/m_21/wpge/shft_aply_limit01.do)  

• 시민의 주거안정을 위한 지속적인 공급 추진으로 2007년 이후 장기전세주택의 평균 청약경쟁률이 8.4:1로 지속적으로 높은 경쟁률을 유지하고 있어 서민층의 주거안정에 기여 해온 결과 2010년 3월 장기전세주택이 서민주택정책의 대표적인 사례로 국제사회의 인정을 받아UN-HABITAT상을 수상

• UN-HABITAT상은 거주지 제공 및 지속가능한 도시개발과 관련되어 개인, 기관 및 사업의 괄목할만한 성과를 인정하기 위해 1989년 유엔 인류거주프로그램 (United Nations Human Settlements Programme)에 의해 창시된 현재 세계에서 가장 권위있는 인류 거주분야의 상으로 서울시가 주거분야에 있어 괄목할만한 성과를 인정 받음.

• SH공사 홈페이지 (http://www.i-sh.co.kr/www/m_7/wpge/lease_shft_plan.do)
• 서울시보도자료:장기주택공급(http://opengov.seoul.go.kr/policy/project/8034?tr_code=open)
• 연구보고서: 장기전세주택(SHift) 운영평가 및 향후 정책방향 연구(2011)